토지사용승낙서양식, 작성 시 주의사항

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토지사용승낙서양식, 작성 시 주의사항

토지사용승낙서양식, 법률전문가에게 물어보았습니다.

토지사용승낙서는 철저한 법적 이해와 주의가 필요합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

토지사용승낙서란

토지사용승낙서는 토지 소유자가 자신의 토지를 타인에게 사용할 수 있도록 승낙하는 의사표시를 문서로 작성한 것을 말합니다. 이는 건축 허가나 주택법, 개발행위 허가 등에서 필요합니다. 소유권을 확보하지 않은 상태에서도 토지사용 승낙만으로 인허가를 받을 수 있습니다. 하지만 당사자 간에만 효력이 있고, 제3자에게는 효력이 없습니다. 등기부에 표시할 수 없는 한계가 있어 추가 승낙을 받아야 할 때가 있습니다.
 

토지사용승낙서의 한계

토지사용승낙서는 당사자 사이에서만 효력이 있으며 제3자에게는 효력이 없습니다. 이는 민법상의 지상권이나 전세권과는 다른 성격을 가지기 때문입니다. 토지 소유자가 변경되면 새로운 소유자로부터 다시 승낙을 받아야 합니다. 사업자가 변경되더라도 마찬가지로 새로운 사업자는 토지 소유자로부터 승낙을 받아야 합니다. 따라서 토지사용승낙서의 한계를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.
 

자주 발생하는 문제

건축업자들은 계약금만 치른 상태에서 토지사용 승낙을 받고 건축 허가를 진행하는 경우가 많습니다. 이 경우 매도인이 승낙서를 작성해주지만, 건축업자가 약속을 지키지 않으면 문제가 발생합니다. 건축 허가가 나오면 은행에서 대출을 받아 건축을 진행하지만, 중도금과 잔금을 치르지 않으면 허가가 취소되지 않습니다. 이는 토지 소유자에게 불이익을 초래할 수 있습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

토지사용승낙서의 법적 효력은 무엇인가요?

토지사용승낙서는 매매계약이나 임대차 계약과는 별개로 법률상 효력을 가집니다. 매매계약이 해제되더라도 토지사용 승낙의 효력은 유지됩니다. 따라서 거래 계약이 해제되어도 개발행위 허가나 건축허가는 유효합니다. 하지만 대법원 판례에 따르면 계약 위반으로 매매계약이 해제되면 토지사용 승낙도 효력을 잃게 됩니다. 이 점을 명확히 이해해야 합니다.
 

토지사용승낙서를 양도할 수 있나요?

토지사용승낙서는 양도할 수 없습니다. 이는 승낙서를 교부받은 상대방에게만 한정됩니다. 인허가를 받은 후 제3자에게 양도할 경우, 전에 받은 승낙은 타인에게 승계되지 않습니다. 따라서 제3자에게 승낙을 받으려면 새로운 승낙서를 받아야 합니다. 이는 법적으로 명확히 규정된 사항입니다.
 

잔금을 지급하지 않으면 어떻게 되나요?

매수인이 잔금을 지급하지 않으면 매매계약이 해제됩니다. 이 경우 토지사용 승낙도 효력을 잃게 됩니다. 허가가 자동으로 취소되지는 않지만, 허가권자에게 직권으로 취소해줄 것을 요청할 수 있습니다. 협조가 되지 않으면 허가 처분의 효력 정지 가처분을 신청하고 취소 소송을 제기해야 합니다. 이러한 절차를 통해 해결할 수 있습니다.
 

승낙서 작성 시 주의할 점은 무엇인가요?

토지사용 승낙서를 작성할 때는 인허가 목적에 한정하여 승낙해야 합니다. 잔금을 받기 전에는 공사를 허락해서는 안 됩니다. 가능하다면 허가 취소 신청서를 미리 받아 두는 것이 좋습니다. 계약서에 대금 지급 시기를 정확히 명시해야 합니다. 또한, 개발행위나 건축허가가 취소될 경우에 대한 조치를 명확히 기재해야 합니다.

 

결론

토지사용승낙서는 중요한 법적 문서로, 작성 시 법적 효력과 한계를 명확히 이해하고 주의사항을 철저히 준수해야 합니다.

 

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