근저당 쉽게 설명, 전세 사기 예방 및 대응 방법

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근저당 쉽게 설명, 전세 사기 예방 및 대응 방법

근저당 쉽게 설명, 법률전문가에게 물어보았습니다.

근저당 설정 사기는 예방이 최선이며, 피해 시 적극적으로 법적 대응을 해야 합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

근저당이란?

근저당권은 채권을 담보하기 위해 설정된 저당권입니다. 주택 소유자가 돈을 빌리기 위해 자신의 주택을 담보로 제공할 때 설정됩니다. 근저당권은 등기부등본의 을구에 기재되며, 채권최고액이 명시됩니다. 이는 실제 채권액의 120%~130% 정도로 설정됩니다. 근저당권은 채무가 변제되면 말소등기 없이 소멸될 수 있습니다.
 

전입신고와 근저당

전입신고 효력은 다음날 자정부터 발생합니다. 반면, 근저당권의 효력은 등기 접수 시점에 발생합니다. 이 시간 차이를 악용한 전세 사기가 발생하고 있습니다. 세입자가 전입신고를 하기 전에 집주인이 근저당을 설정하면, 세입자는 선순위 채권자가 될 수 없습니다. 이로 인해 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
 

예방 방법

근저당 사기를 예방하려면 지속적으로 등기부등본을 확인해야 합니다. 초기 확인뿐만 아니라, 잔금을 지급하기 전에도 확인이 필요합니다. 전입신고 다음 날에도 등기부를 재차 열람하여 근저당 설정 여부를 확인해야 합니다. 전입신고 전 근저당 설정 시 계약 파기 특약을 넣어야 합니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

근저당이 이미 설정된 경우 어떻게 해야 하나요?

근저당이 이미 설정된 경우에는 형사 고소를 고려해야 합니다. 집주인이 세입자의 보증금에 악영향을 미칠 것을 인지하고도 근저당을 설정했다면, 이는 사기죄로 성립될 수 있습니다. 최근 판례에서는 이러한 경우 형사상 책임을 묻는 판결이 늘고 있습니다. 따라서 적극적인 법적 대응이 필요합니다.
 

계약 특약은 어떻게 설정하나요?

근저당권 설정 예방을 위해 계약 특약을 설정하는 것이 좋습니다. 잔금 지급 전 등기부등본을 확인한 후 이상이 없다면, 전입신고가 끝나는 날까지 근저당 설정에 관한 계약 파기 특약을 넣어야 합니다. 이를 통해 근저당 설정 시 계약을 해지하고 보증금을 보호할 수 있습니다.
 

근저당이 설정된 후 어떻게 대처하나요?

근저당이 설정된 후에는 민사 소송과 형사 고소를 병행해야 합니다. 특약 위반으로 계약을 해지하고, 전세금 반환 소송을 제기해야 합니다. 동시에 집주인을 형사 고소하여 사기죄 책임을 물어야 합니다. 이러한 적극적인 대응이 필요합니다.
 

전세 사기 예방을 위한 추가 조언이 있나요?

전세 사기를 예방하려면 등기부등본을 주기적으로 확인하는 습관을 들여야 합니다. 또한, 계약서 작성 시 변호사와 상담하여 법적 조언을 받는 것이 좋습니다. 세입자가 피해를 예방하기 위해서는 신중한 주의가 필요합니다. 주택의 등기 상황을 철저히 확인하고, 필요 시 전문가의 도움을 받아야 합니다.

 

결론

전입신고 전과 후에 지속적인 등기부 확인 및 계약 특약 설정으로 근저당 설정 사기를 예방하고 적극적인 법적 대응이 필요합니다.

 

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