전세 근저당, 안전하게 대처하는 방법

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전세 근저당, 안전하게 대처하는 방법

전세 근저당, 법률전문가에게 물어보았습니다.

전세 근저당의 위험을 피하기 위해 철저한 대비가 필요합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

깡통전세

깡통전세는 집값 시세와 비교해 전세 보증금과 근저당이 70%를 넘는 경우를 말합니다. 주로 집값을 정확히 알기 어려운 빌라에서 발생하며, 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 모두 돌려받기 어렵습니다. 따라서 깡통전세에 들어가는 것을 피하는 것이 중요합니다. 계약 전에는 집값과 전세 보증금을 신중히 비교해야 합니다. 이를 통해 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
 

전세 사기 유형

최근 전세 사기의 유형이 점점 다양해지고 있습니다. 대표적인 사례로 소유자를 바꾸는 사기가 있습니다. 임대차 계약 잔금일에 소유자가 노숙자나 대리인의 명의로 변경됩니다. 이런 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 주의 깊게 계약을 확인해야 합니다.
 

소유자 변경

임대차 계약 중 소유자가 변경되는 경우가 종종 발생합니다. 등기부 등본을 떼어보기 전까지는 소유자 변경 사실을 알기 어렵습니다. 계약 시점에 소유자가 바뀌면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다. 따라서 계약 전 반드시 소유자 확인이 필요합니다. 등기부 등본을 자주 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

대항력 갖추려면 어떻게 해야 하나요?

대항력을 갖추려면 전입신고와 확정일자가 필수입니다. 이를 통해 경매 시 선순위 임대차보증금 채권으로 인정받을 수 있습니다. 임차인은 전세 계약 시 대항력 절차를 반드시 지켜야 합니다. 소유자가 신탁된 부동산이 아닌지 확인도 중요합니다. 계약서 작성 시 이러한 점들을 명확히 해야 합니다.
 

세금 체납 확인은 어떻게 하나요?

소유주의 세금 체납 여부는 임차인에게 큰 영향을 미칩니다. 임대인이 국세 완납 증명서를 발급해줄 수 있습니다. 임차인은 계약 시 이 서류를 요구해 확인하는 것이 좋습니다. 임대인이 이를 거부할 경우 다른 방법을 찾아야 합니다. 국토교통부의 대책 마련도 기대됩니다.
 

특약사항 활용 방법은 무엇인가요?

부동산 계약 시 특약사항을 활용해 위험을 줄일 수 있습니다. 세금, 선순위 임대차보증금 등을 특약으로 명시할 수 있습니다. 임대인이 임차인 모르게 소유자를 변경하는 경우를 방지할 수 있습니다. 주택 임대차보호법에 따라 임차인의 동의 없이 변경된 경우 계약을 해지할 수 있습니다. 이러한 특약을 통해 권리 관계를 명확히 할 수 있습니다.
 

보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 하나요?

임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 소송이 필요합니다. 소송은 6개월에서 1년이 걸리며, 비용도 듭니다. 따라서 임차인은 새로운 세입자를 구하는 데 적극적으로 나서야 합니다. 상황이 여의치 않을 경우 소송이나 지급명령 신청을 해야 합니다. 임차권 등기명령 신청으로 대항력을 유지하는 것도 방법입니다.

 

결론

전세 근저당과 관련된 위험을 피하기 위해 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다. 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖추고, 소유자 확인 및 세금 체납 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특약사항을 활용해 권리 관계를 명확히 하고, 보증금을 돌려받지 못할 경우 적극적으로 대응해야 합니다.

 

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