명도소송 변호사, 반드시 알아야 할 절차와 주의사항

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명도소송 변호사, 반드시 알아야 할 절차와 주의사항

명도소송 변호사, 법률전문가에게 물어보았습니다.

명도 소송 절차를 철저히 준비하여 성공적인 명도를 이뤄내세요.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

명도 소송이란

명도 소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워 달라고 청구하는 소송을 말합니다. 건물주가 명도 소송을 처음 진행할 때는 소송 전부터 집행 단계까지 세 가지 사항을 주의해야 합니다. 법적인 분쟁을 처음 겪는 사람들은 절차 진행에 미숙한 점이 많기 때문에 이를 예방하기 위한 정보가 필요합니다. 명도 소송의 성립 조건은 계약이 해지된 후에만 가능합니다. 따라서 명도 소송 전에 반드시 계약 해지 여부를 확인해야 합니다.
 

계약 해지 통보

세입자가 잘못을 저질렀다고 해서 자동으로 계약이 해지되는 것은 아닙니다. 계약 해지 의사를 명확히 전달해야 법률상 효력이 인정됩니다. 내용 증명을 통한 의사 전달이 가장 효과적이며, 상황에 따라 통화 녹취, 문자 메시지, 카카오톡 메시지, 이메일 등 다양한 방법을 사용할 수 있습니다. 상대방에게 의사 표시가 확실히 전달되었는지 확인해야 합니다. 메시지 형태의 의사 표시의 경우 상대방이 답변해야 의사 표시 증거로 채택될 수 있습니다.
 

점유 이전 금지 가처분

명도 소송 중 세입자가 점유권을 다른 사람에게 넘기는 사례가 적지 않습니다. 이를 방지하기 위해 점유 이전 금지 가처분 절차를 함께 신청하는 것이 중요합니다. 이 절차는 법원이 세입자에게 명도 소송 중 점유자를 함부로 변경하지 말 것을 명령하는 것입니다. 이를 통해 강제 집행 시 점유권 변경으로 인한 피해를 예방할 수 있습니다. 판결 문이 무용지물이 되는 것을 막기 위해서입니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

소송 후 점유자 변경 시 대처법은?

명도 소송이 끝난 후 세입자가 고의로 점유자를 바꾸는 경우에도 대처 방법이 있습니다. 판결 이후에 점유자가 달라진 경우 현 점유자를 특정해서 법원의 승계집행문 부여 신청 절차를 밟아야 합니다. 법원으로부터 승계 집행문이 발급되면, 다른 사람이 점유하고 있는 상황에서도 강제 집행이 가능합니다. 이를 통해 건물주는 추가적인 소송 없이 명도 절차를 진행할 수 있습니다.
 

임대차 계약 해제의 사유는?

임대차 계약 해제의 주된 사유는 차임 연체와 계약 기간 만료입니다. 주택의 경우 2기 분의 차임, 상가의 경우 3기 분의 차임 연체가 해지 사유가 될 수 있습니다. 계약 해지 의사 표시 후 명도 소송을 제기할 수 있습니다. 차임 연체의 경우, 액수가 중요한 것이지, 기간이 중요한 것은 아닙니다. 즉, 두 달치 월세에 해당하는 금액이 연체되면 계약 해지 사유가 됩니다.
 

명도 소송의 청구 취지는 무엇인가요?

명도 소송의 청구 취지는 보증금을 반환 받음과 동시에 퇴거를 요구하는 것입니다. 또한, 밀린 월세 부분에 대한 차임 상당을 지급하라는 청구를 포함할 수 있습니다. 청구 취지를 명확히 적고 소송을 진행하면 1회 또는 2회 기일 내에 판결이 나오는 경우가 많습니다. 판결문이 나오면 집행문 발급 신청을 통해 강제 집행을 진행할 수 있습니다.
 

명도 소송 비용은 얼마나 드나요?

명도 소송을 접수할 때는 인지대와 송달료, 집행문 발급 비용 등이 발생합니다. 집행 신청 시 창고 보관료와 각종 부대 비용이 추가될 수 있습니다. 소송 절차를 스스로 진행하는 경우 시간과 노력이 많이 들기 때문에 법무사나 변호사의 도움을 받는 것이 신속하게 소송을 진행하는 방법입니다. 법무사는 소송 대리를 할 수 없기 때문에 변호사와 상담을 받는 것이 좋습니다.

 

결론

명도 소송을 성공적으로 진행하려면 계약 해지 여부 확인, 점유 이전 금지 가처분 신청, 승계 집행문 부여 절차 등을 철저히 준비해야 합니다.

 

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