근저당권, 이해와 활용의 모든 것

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근저당권, 이해와 활용의 모든 것

근저당권, 법률전문가에게 물어보았습니다.

근저당권은 변동 채무를 담보하는 중요한 권리입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

근저당권

근저당권은 변동 채무를 담보하는 권리로, 채무가 변제되면 자동으로 소멸되는 저당권과 달리, 채무가 일시적으로 제로가 되더라도 유효하게 유지됩니다. 근저당권 설정자는 반복문의 소유자일 수도 있고 제3자일 수도 있습니다. 소유자는 보통 채무자이며, 제3자는 울상무라 불립니다. 채무가 없어도 담보를 제공할 수 있습니다. 이러한 설정자와 채권자는 채권 최고액을 설정하여 실제 채무의 120%~130% 정도로 설정합니다.
 

등기부등본

근저당권이 설정된 경우 등기부등본을 통해 갑구와 을구로 나누어 볼 수 있습니다. 갑구는 소유권의 변동을 기록하고, 을구는 근저당권, 지상권, 임차권 등을 기록합니다. 근저당권 설정자는 채권자에게 우선 변제권을 제공합니다. 채권자가 경매를 신청할 경우 우선 변제권을 행사할 수 있습니다. 채권 최고액을 초과하지 않는 한도 내에서 변제 받습니다.
 

채권최고액

채권최고액은 실제 채무액보다 높게 설정됩니다. 이는 채무자가 여러 차례에 걸쳐 돈을 빌리고 갚는 경우를 대비하기 위함입니다. 예를 들어, 근저당권이 1억 원일 경우 채권최고액은 1억 2천만 원으로 설정됩니다. 채무가 변제되면 근저당권도 소멸합니다. 소멸 사실을 입증해야 하며, 채권자가 이를 반박할 수 있습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

근저당권의 설정자가 누구인가요?

설정자는 소유자 또는 제3자가 될 수 있습니다. 제3자가 설정자인 경우 채무는 없으나 담보를 제공하게 됩니다. 이는 채무자의 변제 책임을 분산시키기 위함입니다. 소유자는 보통 채무자 본인이며, 담보를 제공할 책임이 있습니다. 제3자는 채무자 대신 담보를 제공하여 책임을 분담합니다.
 

근저당권의 소멸 조건은 무엇인가요?

근저당권은 채무가 변제되면 소멸합니다. 변제 후에도 소멸 사실을 입증해야 합니다. 소멸시효가 완성되거나 채권자가 포기할 경우에도 소멸합니다. 채권최고액을 초과하지 않는 한도 내에서 변제 받으면 됩니다. 제3자는 채무 없이도 담보를 제공할 수 있습니다.
 

경매 중 근저당권 말소는 어떻게 하나요?

경매가 진행 중인 경우 근저당권 말소 청구를 할 수 있습니다. 채무자가 소송을 제기하여 입증해야 합니다. 법원에서 경매를 중지시키기 위해 임시 조치를 취할 수 있습니다. 채무자의 변제 계획을 증명하여 경매를 중지할 수 있습니다. 채권자와 협의하여 해결하는 방법도 있습니다.
 

채무자가 사행을 저질렀다면 어떻게 되나요?

채무자가 자신의 재산을 제3자에게 넘겨 채권자의 강제집행을 피하는 경우 사행이 됩니다. 이는 채권자의 권리를 해하는 행위로 간주됩니다. 채권자가 사행을 이유로 소송을 제기할 수 있습니다. 법원은 채권자의 권리를 보호하기 위해 사행을 인정할 수 있습니다. 채무자는 법적 책임을 지게 됩니다.

 

결론

근저당권은 채무 변동에도 유효하게 유지되며, 소멸 조건과 우선 변제권에 대한 이해가 필요합니다.

 

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