보증, 전세사기와 그 대처 방안

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보증, 전세사기와 그 대처 방안

보증, 법률전문가에게 물어보았습니다.

보증을 통한 전세 사기 방지는 철저한 준비와 검토로 가능하다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

대항력과 우선변제권

전세 사기 피해를 입었을 때 보증기관에 이행 청구를 할 수 있습니다. 그러나 대항력과 우선변제권을 상실한 경우 보증금 지급이 거절될 수 있습니다. 대표적인 사례로는 임차인이 전세계약 기간 동안 다른 주소지로 전입신고를 하여 대항력을 잃는 경우입니다. 이 때문에 전세보증보험에서는 임차권등기명령 완료시까지 대항력과 우선변제권을 유지할 것을 요구합니다. 보증기관은 이를 통해 경매를 통한 채권 회수가 가능하도록 합니다.
 

던지기 수법

던지기 수법은 전세 잔금일에 집주인이 집을 다른 사람에게 팔아버리는 경우 발생합니다. 이 경우 새로운 집주인에게 대항력을 주장할 수 없게 됩니다. 예를 들어 전입신고를 2월 20일에 했으나 집주인이 2월 20일에 집을 매매했다면 대항력은 2월 21일부터 발생하므로 새 집주인에게 대항할 수 없습니다. 이를 방지하려면 전세 잔금일 이후 근저당 설정을 금지하는 특약 사항을 전세계약서에 포함시켜야 합니다.
 

보증 효력 미발생

보증 효력이 발생하지 않는 대표적인 사례는 전입신고 및 확정일자를 받지 않은 경우입니다. 전세보증보험 가입자는 전세 대출 실행일에 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이를 지키지 않으면 보증채무의 효력이 발생하지 않습니다. 보증기관은 대항력과 우선변제권의 효력을 확보하기 위해 이를 요구합니다. 따라서 전입신고와 확정일자는 필수입니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

다운계약서 작성해도 되나요?

다운계약서는 전세금 보증 한도를 맞추기 위해 실제 전세금보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 경우입니다. 이는 보증보험을 받기 위해 흔히 사용되지만, 적발 시 보증금 지급이 거절됩니다. 보증기관은 돈을 주고받은 계좌이체 내역 등을 통해 이를 확인합니다. 따라서 다운계약서는 위험한 방법입니다. 보증을 받을 때는 정확한 금액으로 계약해야 합니다.
 

업계약서로 보증금 더 받을 수 있나요?

업계약서는 보증금을 부풀리기 위해 실제보다 높은 금액으로 계약서를 작성하는 경우입니다. 예를 들어, 1억 전세금을 7억으로 계약하고 보증금을 청구하는 것입니다. 이는 사기로 간주되며, 보증금 지급이 거절됩니다. 보증기관은 이런 사기를 방지하기 위해 여러 확인 절차를 거칩니다. 업계약서는 법적 문제를 일으킬 수 있으므로 절대 사용해서는 안 됩니다.
 

전세보증금 반환채권을 담보로 대출받을 수 있나요?

전세보증금 반환채권을 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수 있습니다. 그러나 이 경우 보증기관은 보증금을 지급하지 않을 수 있습니다. 보증금 반환채권이 담보로 설정되면 보증기관의 채권 회수에 영향을 미치기 때문입니다. 따라서 전세보증보험에 가입할 때는 이런 점을 고려해야 합니다. 금융기관 담보대출은 신중히 결정해야 합니다.
 

전세보증금 반환을 확실히 받으려면 어떻게 해야 하나요?

전세보증금을 확실히 받으려면 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 가입 후에는 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다. 전입신고와 확정일자를 잊지 말고 받아야 합니다. 또한, 전세 계약 시 특약 사항을 꼼꼼히 작성하여 불리한 상황을 방지해야 합니다. 철저한 준비와 검토가 필요합니다.

 

결론

전세보증보험을 통해 전세 사기 피해를 최소화할 수 있지만, 대항력과 우선변제권 유지, 정확한 계약서 작성 등이 필수적입니다.

 

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