pf대출, 그 핵심과 위기를 파헤치다

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pf대출, 그 핵심과 위기를 파헤치다

pf대출, 법률전문가에게 물어보았습니다.

부동산 PF 대출은 사업성과 담보를 기반으로 한 자금 조달 방식입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

부동산 PF 개요

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 대규모 부동산 개발 프로젝트를 위해 금융기관이 자금을 대출하는 방식입니다. 예를 들어, 시가 200억 원인 토지에 아파트를 신축하여 분양하면 1천억 원의 이익이 예상됩니다. 하지만 대부분의 시행사들은 200억 원 전액을 마련하기 어려워 20억 원의 계약금을 지불하고 나머지 180억 원은 금융권에서 대출을 받습니다. 이 대출을 브릿지론이라고 하며, 담보 대출로 이루어집니다. 브릿지론은 이율이 높아 위험성이 큽니다.
 

본 PF 대출

시행사가 토지를 매입하고 사업 인허가를 받은 후 착공 승인이 나면, 본 PF 대출이 이루어집니다. 본 PF는 사업성을 바탕으로 1금융권에서 대출을 해줍니다. 이 단계에서는 담보 대출의 성격도 있으나 사업성이 중요한 역할을 합니다. 분양이 잘되면 수분양자들의 분양대금으로 공사를 완공합니다. 그러나 중간에 많은 위험과 리스크가 존재합니다.
 

위험 요소

부동산 PF 대출의 위험 요소는 분양이 잘되지 않거나 수분양자들이 분양대금을 납입하지 않을 경우 발생합니다. 시공사는 책임 준공 약정에 따라 분양이 안 되더라도 공사를 완료해야 합니다. 시행사가 대출 상환을 못하면 디폴트가 발생하며, 금융기관은 경매나 공매를 통해 현장을 처분합니다. 이는 시공사와 금융기관 모두에 큰 부담이 됩니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

부동산 PF 대출이란 무엇인가요?

부동산 PF 대출은 부동산 개발 프로젝트의 사업성을 기반으로 자금을 조달하는 방식입니다. 사업 인허가와 착공 승인이 난 후, 1금융권에서 대출을 해주며, 이는 브릿지론과는 다릅니다. 시행사는 수분양자들의 분양대금으로 대출을 상환하고 사업을 진행합니다. 하지만 분양이 잘되지 않으면 문제가 발생할 수 있습니다. 부동산 PF 대출의 성공 여부는 분양성과 시공사의 역량에 달려 있습니다.
 

브릿지론은 무엇인가요?

브릿지론은 시행사가 초기 토지 매입 자금을 마련하기 위해 이금융권에서 받는 담보 대출입니다. 이 대출은 고위험성으로 인해 이율이 높습니다. 브릿지론을 통해 토지를 매입한 후, 사업 인허가를 받아야 본 PF 대출로 전환할 수 있습니다. 만약 사업 인허가가 나지 않거나 착공 승인을 받지 못하면 큰 문제가 발생합니다. 브릿지론 단계에서 실패하면 전체 사업이 무산될 수 있습니다.
 

본 PF 대출의 조건은 무엇인가요?

본 PF 대출은 사업 인허가와 착공 승인이 완료된 후 이루어집니다. 1금융권은 사업성을 보고 대출을 해주며, 시공사의 지급보증을 받습니다. 또한 토지 신탁을 통해 우선 수익권을 확보합니다. 본 PF 대출은 담보 대출의 성격도 가지지만, 사업성을 중시합니다. 시공사의 역량과 분양 성공 여부가 중요한 요소입니다.
 

부동산 PF 위기는 어떻게 발생하나요?

부동산 PF 위기는 분양이 잘되지 않거나 시공사가 공사를 완료하지 못할 때 발생합니다. 분양대금이 정기적으로 납입되지 않으면 시행사는 대출 상환을 못하게 됩니다. 이로 인해 디폴트가 발생하며, 금융기관은 경매나 공매를 통해 현장을 처분합니다. 시공사는 공사비를 받지 못하면서도 공사를 완료해야 하므로 큰 부담을 안게 됩니다. 이러한 위기는 금융기관의 부실로 이어질 수 있습니다.

 

결론

부동산 PF 대출은 사업성과 담보를 기반으로 한 자금 조달 방식이지만, 분양성과 시공사의 역량에 따라 큰 위기가 발생할 수 있습니다. 이러한 위험을 사전에 차단하거나 시공사 단계에서 관리하는 것이 중요합니다.

 

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