양도세, 다주택자도 비과세 받을 수 있는 방법

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양도세, 다주택자도 비과세 받을 수 있는 방법

양도세, 법률전문가에게 물어보았습니다.

다주택자도 거주주택 비과세 특례를 통해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

거주주택 요건

거주주택 비과세 특례는 2년 이상 거주한 주택에 대해 적용됩니다. 띄엄띄엄 살았어도 상관없으며, 양도일 현재 거주하지 않아도 괜찮습니다. 취득 당시 조정대상지역 여부와 관계없이 무조건 2년 이상 거주해야 합니다. 만약 2년 거주요건을 채울 수 없다면 상생임대주택 특례를 활용할 수 있습니다. 이 요건을 충족해야 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
 

임대주택 요건

임대주택 요건은 양도일 현재 세무서에 사업자등록이 되어 있어야 합니다. 또한, 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 지자체에 주택임대사업자로 등록되어 있어야 합니다. 현재는 단독주택, 연립주택, 주거용 오피스텔 등에 대해 장기임대주택으로 10년 등록이 가능합니다. 임대료 증액은 5% 제한을 준수해야 하며, 임차인이 1년 이내에 퇴거할 경우 증액할 수 없습니다. 임대개시 당시 주택 가격 요건도 충족해야 합니다.
 

자동 말소와 자진 말소

임대기간 만료로 인한 자동 말소의 경우, 말소일로부터 5년 내에 거주주택을 양도해야 합니다. 자진 말소의 경우, 의무임대기간의 2분의 1 이상 임대를 한 후에 말소해야 합니다. 임대기간을 모두 채우기 전에 특례 적용도 가능합니다. 하지만 양도일 이후 요건을 지키지 못하면 비과세로 받은 세금을 추징당할 수 있습니다. 사후관리에 신경 써야 하며, 국세청 양도세 신고서와 함께 비과세 특례 신청서를 제출해야 합니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

주택 수 상관없나요?

다주택자라도 거주주택 비과세 특례를 활용하면 3주택, 4주택 이상의 다주택자도 거주하는 집 한 채에 대해 비과세를 받을 수 있습니다. 주택임대사업자 등록 주택 수와는 관계없이 거주주택 한 채에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서, 다주택자라도 거주주택에 대한 비과세를 적용받을 수 있습니다.
 

비과세 특례 얼마나 적용되나요?

거주주택 비과세 특례는 2019년 2월 10일 이후 취득한 주택에 대해서는 평생 한 차례 적용으로 제한됩니다. 과거에 비과세 특례를 받은 적이 있다면, 추가로 혜택을 받을 수 없습니다. 따라서, 비과세 특례를 적용받으려면 주택 취득 시기를 확인해야 합니다. 또한, 특례 적용을 받을 수 있는 조건을 모두 충족해야 합니다.
 

임대료 증액 제한은 어떻게 되나요?

임대료 증액 제한 요건은 임대차 계약 갱신 시 임대료 5% 증액을 초과할 수 없다는 것입니다. 이를 위반하면 비과세 특례를 받을 수 없습니다. 렌트홈에서 쉽게 보증금 월세 환산을 통해 인상률을 확인할 수 있습니다. 임차인이 1년 이내에 퇴거하는 경우에도 재차 증액하면 안 됩니다.
 

신청서 어떻게 제출하나요?

비과세 특례를 적용받으려면 비과세 특례 신청서를 작성해 국세청 양도세 신고서와 함께 제출해야 합니다. 국세청 홈페이지에서 신청서 양식을 다운로드할 수 있습니다. 정확한 작성과 제출이 필요하며, 신청서 제출 시 모든 요건을 충족했는지 확인해야 합니다.

 

결론

거주주택 비과세 특례를 통해 다주택자라도 주거용 주택 한 채에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 요건을 충족하지 않으면 비과세 혜택이 추징될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

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