공매, 그 복잡한 절차와 대응 방안

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공매, 그 복잡한 절차와 대응 방안

공매, 법률전문가에게 물어보았습니다.

공매 절차 중지는 철저한 준비와 법적 검토가 필요합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

공매 사례

공매 절차를 중지시킨 사례는 매우 드뭅니다. 최근 강남역 인근의 4천억 원 규모 토지 공매 절차를 중지시킨 사례가 있었습니다. 대부분의 대형 로펌이 포기한 이 사건은 유튜브를 통해 의뢰인이 특정 변호사를 찾으면서 새로운 전환점을 맞이했습니다. 시행사는 초기 대출을 통해 부지를 매입했지만, 부동산 경기 악화로 본 PF 전환이 지연되었고, 대출 원리금 상환이 연체되었습니다. 이로 인해 대출 금융 기관은 공매 절차를 요청했습니다.
 

공매 절차 중지

공매 절차 중지는 매우 어려운 일입니다. 특히 부동산 담보 신탁의 경우, 신탁 계약서에 명시된 공매 절차 사유가 대부분의 경우 이자를 납입하지 못한 경우에 해당합니다. 위탁자가 이자를 납입했거나 유예받은 경우가 아니라면 공매 절차를 중지시키기는 어렵습니다. 하지만 신탁 회사의 내부 규정이나 약관법 위반을 부각시켜 공평 의무 위반을 주장할 수 있습니다. 이러한 점을 잘 활용하면 공매 절차 중지 가능성이 높아집니다.
 

부동산 처분 금지 가처분

부동산 처분 금지 가처분 신청은 공매 절차 중지보다 인용 확률이 높습니다. 신탁 계약의 무효, 취소, 해제 또는 중도 해지를 원인으로 하는 소유권 이전 등기 말소 청구권이 피보전 권리가 됩니다. 신탁 계약 체결 시 수탁자가 담보 신탁 신청서를 교부하지 않거나 불완전하게 교부한 점을 부각시킬 수 있습니다. 또한 약관법 위반과 신탁 회사의 의무 위반을 강조하면 인용 가능성을 높일 수 있습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

공매 절차를 막을 수 있나요?

공매 절차를 막기 위해서는 몇 가지 방법이 있습니다. 위탁자가 수탁자를 상대로 공매 절차 중지 가처분 신청을 할 수 있습니다. 또한 부동산 처분 금지 가처분 신청을 통해 부동산을 처분하지 못하게 할 수 있습니다. 마지막으로 위탁자의 채권자가 수탁자를 상대로 부동산 처분 금지 가처분 신청을 할 수 있습니다. 각각의 방법에 따라 필요한 요건을 충족해야 합니다.
 

공매 절차가 부당한 경우는?

공매 절차가 부당하다고 주장하려면, 신탁 회사의 내부 규정을 위반했는지를 확인해야 합니다. 예를 들어, 공매 업무 규정을 위반했거나 약관법을 위반한 경우가 있을 수 있습니다. 또한 다른 위탁자와 체결한 부동산 담보 신탁 계약과 비교해 불리하게 설정된 점을 부각시킬 수 있습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 검토하여 부당성을 입증할 수 있습니다.
 

부동산 처분 금지 가처분이 필요한가요?

부동산 처분 금지 가처분은 공매 절차 중지보다 인용 확률이 높습니다. 신탁 계약의 무효, 취소, 해제 또는 중도 해지를 원인으로 하는 소유권 이전 등기 말소 청구권을 피보전 권리로 주장할 수 있습니다. 이를 통해 신탁 계약 체결 시의 절차적 문제나 약관법 위반 등을 부각시킬 수 있습니다. 이러한 주장을 통해 부동산 처분 금지 가처분 신청이 인용될 가능성을 높일 수 있습니다.
 

채권자가 가처분 신청할 수 있나요?

위탁자의 채권자도 부동산 처분 금지 가처분 신청을 할 수 있습니다. 이 경우 피보전 권리는 사해 신탁을 원인으로 한 소유권 이전 등기 말소 등기 청구권이 됩니다. 채권자는 신탁 계약 체결 전에 채권 채무 관계가 있어야 하며, 실제로 돈이 오고 간 흔적이 있어야 합니다. 이러한 요건을 충족하면 채권자는 가처분 신청을 통해 부동산 처분을 막을 수 있습니다.

 

결론

공매 절차 중지와 부동산 처분 금지 가처분은 복잡하지만 적절한 법적 접근을 통해 가능성을 높일 수 있습니다. 신탁 계약의 절차적 문제와 약관법 위반을 부각시켜 부당성을 입증하는 것이 중요합니다.

 

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