유치권, 경매의 함정과 해결 방법

---

유치권, 경매의 함정과 해결 방법

유치권, 법률전문가에게 물어보았습니다.

유치권은 철저한 분석과 확인을 통해 대부분 무효화할 수 있습니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

유치권 개념

유치권이란 타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관한 채권을 변제받을 때까지 해당 부동산을 점유할 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들어, 건축업자가 공사를 완료했음에도 불구하고 공사대금을 받지 못했다면, 공사대금을 받을 때까지 그 부동산을 점유할 수 있습니다. 이러한 유치권은 건물의 시공비용, 리모델링 비용 등 공사대금 채권이 대부분입니다. 유치권은 경매 물건을 매수할 때 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 이는 유치권자가 채권 변제를 받을 때까지 부동산을 점유하여 출입을 통제할 수 있기 때문입니다.
 

유치권의 리스크

유치권이 신고된 부동산은 경매 절차에서 매수인에게 인수되는 권리입니다. 민사집행법 제91조에 의하면, 유치권자는 채권 변제를 받을 때까지 매각 인도를 거절할 수 있습니다. 따라서 유치권자가 요구하는 금액을 지불하지 않으면 해당 부동산을 목적대로 사용할 수 없습니다. 이로 인해 유치권이 신고된 부동산은 보통 여러 차례 유찰됩니다. 유치권은 법원에 신고하지 않아도 인정되며, 등기부에도 나타나지 않기 때문에 그 권리분석이 어렵습니다.
 

유치권의 성립 요건

유치권이 성립하려면 몇 가지 요건이 충족되어야 합니다. 첫째, 유치권의 목적물이 타인 소유의 부동산이어야 합니다. 둘째, 피담보채권인 공사대금 채권이 존재해야 합니다. 셋째, 피담보채권의 변제기가 도래해야 합니다. 넷째, 피담보채권이 그 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 합니다. 마지막으로, 유치권자가 적법한 점유를 계속해야 하며, 대항력이 있어야 합니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

유치권이 위험한가요?

유치권은 공사업자들이 제도를 악용하여 허위 채권이나 부풀린 채권으로 신고하는 사례가 많습니다. 또한, 유치권이 성립하려면 경매개시결정 기입등기 이전부터 점유해야 하는 요건이 충족되지 않는 경우가 많습니다. 따라서 유치권이 있다고 해서 무조건 겁먹을 필요는 없습니다. 유치권의 성립 요건이 충족되지 않음을 밝혀내면 유치권은 무효화될 수 있습니다. 이를 통해 유치권 있는 물건을 상대적으로 저렴하게 매수할 수 있습니다.
 

유치권을 확인하는 방법은?

유치권자가 경매개시결정 기입등기 이전부터 점유했는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 이를 확인하기 위해서는 집행관이 작성한 부동산 현황조사 보고서를 참고할 수 있습니다. 이 보고서는 누구나 경매 기록을 열람하여 확인할 수 있으며, 경매 사이트에서도 확인이 가능합니다. 보고서를 통해 유치권자의 점유 여부와 시점을 파악할 수 있습니다. 이는 유치권의 대항력 유무를 판단하는 데 중요한 자료가 됩니다.
 

유치권을 깨뜨릴 수 있나요?

유치권을 깨뜨리기 위해서는 유치권의 성립 요건 중 하나라도 충족되지 않음을 입증하면 됩니다. 예를 들어, 유치권의 목적물이 유치권자 자기 소유라는 점, 피담보채권이 존재하지 않거나 변제기가 도래하지 않았다는 점을 입증할 수 있습니다. 또한, 피담보채권이 그 목적물에 관한 채권이 아니라는 점, 점유가 부적법하거나 계속되지 않는다는 점을 증명하면 됩니다. 이를 통해 유치권을 무효화할 수 있습니다.
 

대항력은 어떻게 확인하나요?

유치권자가 경매개시결정 기입등기 이전부터 점유했는지 확인하는 것이 중요합니다. 이를 위해 경매 기록에서 부동산 현황조사 보고서를 열람할 수 있습니다. 보고서를 통해 유치권자의 점유 시점을 확인할 수 있으며, 이를 바탕으로 유치권의 대항력 유무를 판단할 수 있습니다. 대항력이 없는 유치권은 무효화될 수 있으며, 이를 통해 경매 물건을 보다 안전하게 매수할 수 있습니다.

 

결론

유치권은 경매 물건의 큰 리스크이지만, 그 성립 요건을 면밀히 분석하여 대항력 유무를 확인하면 80% 이상의 유치권을 깨뜨릴 수 있습니다.

 

혹시 다른 내용을 찾으시나요?

이번 포스팅에서는 민법,
그 중에서 "유치권" 관련한 내용을 다루어보았습니다.

만약 "민법" 관련하여 더 많은 정보를 원하신다면,
여기에서 관련된 모든 것을 확인할 수 있습니다.

민법 보기

 

 

"법률전문가 인터뷰" 시리즈는
변호사/법무사/회계사/세무사 등
각 분야 법률전문가들과의
심도있는 대화를 토대로

복잡한 법률정보들을
일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 제작된
프리미엄 컨텐츠입니다.

아래에서 법률전문가 인터뷰
컨텐츠의 모든 글을 확인하세요.

모든글보기

---