전세계약주의사항, 안전하게 계약하는 방법

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전세계약주의사항, 안전하게 계약하는 방법

전세계약주의사항, 법률전문가에게 물어보았습니다.

전세 계약 시 다양한 특약을 통해 임차인의 권리를 보호하는 것이 중요합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

전세대출 특약

전세대출이 이루어지지 않았을 경우를 대비하여 계약서에 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 임차인에게 유리하게 대출이 실패하면 계약은 무효가 되고 계약금을 반환받을 수 있도록 하는 내용입니다. 이 특약은 대출이 되지 않으면 계약이 자동으로 취소된다고 명시해주는 안전장치입니다. 대출 실패 시 임차인이 전세금을 마련하지 못해 계약이 진행되지 않을 수 있음을 방지합니다. 이를 통해 계약금을 떼일 우려를 없앨 수 있습니다.
 

선순위 근저당권 말소

전세 계약 시 선순위 근저당권이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 집주인이 근저당권을 말소한다고 약속하더라도, 이를 계약서에 명확히 명시해야 합니다. 선순위 근저당권은 전세금 지급과 동시에 말소한다라는 특약을 넣는 것이 안전합니다. 또한, 등기부등본의 상태를 계약 당일과 다음날까지 유지하도록 하는 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 이는 임차인이 전입신고를 통해 대항력을 갖추기 위한 조치입니다.
 

보증보험 가입

임대인이 전세 보증 보험에 가입하지 않는 경우를 대비해 특약을 넣는 것이 좋습니다. 임대인이 보증보험에 가입하지 않으면 계약이 무효가 되고 계약금이 반환된다는 내용입니다. 보증보험 가입은 임차인의 안전을 위해 필수적입니다. 특히 임대사업자 등록이 안 된 물건에 대해선 보증보험 가입 여부를 확인해야 합니다. 이 특약은 보증보험 가입이 되지 않는 경우 임차인의 권리를 보호합니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

등기부등본 확인

전세 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 부동산 소유주와 임대인이 동일한지 확인할 수 있습니다. 등기부등본에서 소유 관계를 확인하고 신분증과 인감증명서를 확인하는 것이 필요합니다. 대리인이 나올 경우 위임장도 반드시 확인해야 합니다. 이를 통해 사기 계약을 방지할 수 있습니다.
 

매매 시세 확인

전세 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 확인하기 위해 매매 시세를 비교해야 합니다. 전세금이 매매 시세의 70%를 넘지 않도록 하는 것이 좋습니다. 부동산 시세가 하락할 경우를 대비해 안전한 전세금을 설정해야 합니다. 이를 통해 임대인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황을 예방할 수 있습니다. 전세금과 매매 시세의 비율을 잘 확인해야 합니다.
 

근저당권 확인

근저당권이 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 근저당권 설정이 있다면 대출 금액이 어느 정도인지 확인하는 것이 중요합니다. 대출 금액이 높을 경우 전세금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 따라서 근저당권 설정 여부와 금액을 정확히 파악해야 합니다. 이를 통해 전세금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
 

전입신고 시기

전입신고 시기를 정확히 맞추는 것이 중요합니다. 전입신고 효력은 다음 날 0시부터 발생하기 때문에 그 전에 근저당권이 설정되면 위험할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 전입신고 후 등기부등본 상태를 유지하도록 하는 특약을 넣어야 합니다. 이 특약이 있으면 임대인이 근저당권을 설정하는 것을 방지할 수 있습니다. 이를 통해 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다.

 

결론

전세 계약을 안전하게 체결하기 위해서는 전세대출 특약, 선순위 근저당권 말소, 보증보험 가입, 등기부등본 확인, 매매 시세 확인, 근저당권 확인, 전입신고 시기를 철저히 확인하고 특약을 명시해야 합니다.

 

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