전세계약, 안전하게 체결하는 법

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전세계약, 안전하게 체결하는 법

전세계약, 법률전문가에게 물어보았습니다.

전세계약은 꼼꼼한 준비와 철저한 검토가 필수입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

전세대출 특약

전세대출이 불발될 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 반환하는 특약을 넣는 것이 중요합니다. 이는 임차인이 대출 불발로 인해 입주하지 못할 때 계약을 취소하고 손해를 최소화하기 위한 장치입니다. 대출이 불발되더라도 임차인에게 책임을 물을 수 없으며, 이 특약이 없다면 임차인이 계약금을 잃을 수 있습니다. 따라서 전세대출 관련 특약을 반드시 명시해야 안전한 거래가 가능합니다. 임대인과의 협의를 통해 해당 특약을 계약서에 포함시키는 것이 좋습니다.
 

선순위 근저당

전세 계약 체결 시, 등기부등본을 통해 선순위 근저당권이 있는지 확인하는 것이 필수적입니다. 선순위 근저당권이 있는 경우, 대출금액과 근저당권자의 우선 변제 권리를 고려해야 합니다. 근저당권이 설정된 부동산에 전세금을 맡기면, 경매 시 전세금 회수가 어려울 수 있습니다. 임대인이 근저당권을 말소하겠다고 약속하더라도, 이를 명확히 계약서에 기재해야 합니다. 임차인의 권리를 보호하기 위해 선순위 근저당권 말소 특약을 추가하는 것이 필요합니다.
 

등기부등본 확인

계약 체결 전에 반드시 등기부등본을 확인하여 임대인과 부동산 소유주가 일치하는지 확인해야 합니다. 소유주가 아닌 제3자가 계약을 체결하려는 경우, 위임장과 신분증을 확인해야 합니다. 이는 사기를 방지하기 위한 중요한 절차입니다. 대리인이 나오는 경우에도 위임장을 반드시 검토해야 합니다. 모든 서류가 일치하는지 확인하는 것이 안전한 전세 계약의 첫걸음입니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

보증금 반환 가능성은 어떻게 판단하나요?

전세 보증금을 안전하게 반환받을 수 있는지 판단하기 위해 주변 부동산 시세와 매매가를 확인해야 합니다. 전세금이 매매가의 70%를 넘지 않는 것이 좋습니다. 시세 하락 시 전세금 반환이 어려워질 수 있기 때문입니다. 또한, 임대인의 재정 상태와 대출 여부를 파악하는 것이 중요합니다. 이를 통해 전세금 반환의 위험을 줄일 수 있습니다.
 

임대인의 대출 설정을 어떻게 막을 수 있나요?

전세 계약 체결 후 임대인이 대출 설정을 하지 않도록 특약을 추가하는 것이 필요합니다. 전입신고 당일부터 효력이 발생하도록 해야 합니다. 만약 이를 어길 경우, 계약 무효와 손해배상 청구가 가능하도록 명시해야 합니다. 이를 통해 임대인의 부당한 대출 설정을 막을 수 있습니다. 전입신고 후에도 등기부등본을 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.
 

전세 보증 보험은 꼭 가입해야 하나요?

임대인이 전세 보증 보험에 가입하지 않은 경우, 계약 무효 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 이는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 중요한 방법입니다. 보증 보험 가입이 안될 경우, 임차인은 큰 손해를 입을 수 있습니다. 보험 가입 여부를 계약서에 명확히 기재하고, 미이행 시 계약 무효와 손해배상을 명시해야 합니다. 이를 통해 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.
 

전세 계약 시 녹음은 필요한가요?

계약서에 모든 내용을 기재하기 어렵다면, 대화 내용을 녹음하는 것도 좋은 방법입니다. 이는 나중에 분쟁이 발생했을 때 증거로 사용할 수 있습니다. 임대인과의 대화를 녹음해 두면 계약서에 명시되지 않은 내용도 입증할 수 있습니다. 특히 특약 관련 대화는 녹음해 두는 것이 유리합니다. 녹음은 법적 효력을 가지므로 신뢰를 높일 수 있습니다.

 

결론

전세계약을 안전하게 체결하려면 대출 특약, 선순위 근저당 확인, 등기부등본 확인, 보증금 반환 가능성 검토, 대출 설정 방지, 보증 보험 가입, 녹음 등의 절차를 철저히 지켜야 합니다. 이를 통해 임차인의 권리와 재산을 보호할 수 있습니다.

 

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