표준임대차계약서, 임대차계약 시 필수 확인사항

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표준임대차계약서, 임대차계약 시 필수 확인사항

표준임대차계약서, 법률전문가에게 물어보았습니다.

표준임대차계약서 작성 시 핵심 사항들을 꼼꼼히 확인하세요.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

부동산 표시 확인

상가건물 임대차 계약 시 가장 중요한 것은 부동산 표시가 정확히 기재되어 있는지 확인하는 것입니다. 특히 오래된 건물의 경우, 등기부등본이나 건축물대장에 등록되지 않은 임의 설치된 가건물들이 문제가 될 수 있습니다. 이러한 건물들은 나중에 철거 명령이 내려질 수 있어 임대인과 임차인 간 책임 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 계약서 작성 시 실제 등기부등본, 건축물대장과 계약서의 표시가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
 

보증금 확인

상가 임대차 보증금도 매우 중요한 요소입니다. 보증금과 월세를 합산한 환산보증금이 일정 금액을 초과하면, 상가임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 환산보증금 계산 시 보증금에 월세를 100배하여 더하는 방식으로 계산됩니다. 서울이나 수도권, 광역시마다 기준 금액이 다르므로 주의해야 합니다. 또한 우선변제권을 확보할 수 있는 소액 임차보증금 기준도 확인해야 합니다.
 

원상회복 조건

임대차 종료 시 원상회복 조건은 반드시 계약서에 명시되어야 합니다. 임차인이 인테리어를 변경한 경우, 원상회복 범위를 명확히 하지 않으면 분쟁이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 계약서에 원상회복의 구체적인 방법과 기준을 명확히 기재해야 합니다. 이전 상태로의 회복인지, 인테리어 철거를 포함한 완전한 원상회복인지를 명확히 해두는 것이 좋습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

권리금이 있는가?

상가 임대차 계약 시 권리금에 대한 사항도 중요합니다. 임대인이 재개발이나 재건축으로 인해 10년의 기간을 보장할 수 없다고 명시한 경우, 권리금 반환 문제가 발생할 수 있습니다. 구체적인 재개발, 재건축 시점을 계약서에 명시해야 하며, 권리금의 금액도 정확히 기재해야 합니다. 임차인이 나갈 때 권리금을 받지 못하게 되면 분쟁이 발생할 수 있기 때문입니다.
 

계약 갱신은 가능한가요?

상가임대차보호법에 따르면 임차인은 10년간 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이는 월세 3기 이상 연체, 건물의 붕괴 위험 등 특별한 사유가 없는 한 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 임대인은 월세와 보증금을 5% 한도 내에서 증액할 수 있으나, 임차인이 동의하지 않으면 조정이나 소송을 통해 해결해야 합니다. 따라서 계약 갱신과 관련된 조항을 명확히 해두는 것이 중요합니다.
 

명도소송을 피할 방법은?

임차인이 월세를 밀리거나 계약 만료 후에도 나가지 않을 경우, 임대인은 명도소송을 제기해야 합니다. 명도소송 절차는 최소 6개월에서 최대 1년까지 소요될 수 있습니다. 이를 피하기 위해 계약 당시 제소전 화해조서를 작성해 두면 좋습니다. 이는 임차인의 동의가 필요하며, 제소전 화해조서를 통해 미리 집행권을 확보할 수 있습니다.
 

문제가 발생했을 때 어떻게 해야 하나요?

임차인이 월세를 연체하거나 전대 등의 문제가 발생하면 즉시 법적 조치를 취해야 합니다. 시간을 지체할수록 임대인에게 불리한 상황이 될 수 있습니다. 문제가 발생하면 즉시 변호사나 법무법인을 찾아 해결 방법을 모색하고, 빠르게 실행하는 것이 중요합니다. 빠른 대응만이 손해를 최소화할 수 있습니다.

 

결론

상가건물 임대차 계약 시 부동산 표시, 보증금, 원상회복 조건, 권리금, 계약 갱신, 명도소송, 문제 발생 시 대응 방법 등을 철저히 확인하고 준비해야 합니다.

 

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