법원경매조회, 절차와 배당요구의 중요성

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법원경매조회, 절차와 배당요구의 중요성

법원경매조회, 법률전문가에게 물어보았습니다.

법원경매에서 배당요구는 필수 절차입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

법원경매절차

법원경매절차는 신청서 제출로 시작됩니다. 전자소송 시스템을 통해 필요한 서류를 제출하면 법원은 이를 검토하고 강제경매 개시 결정을 내립니다. 개시 결정과 동시에 부동산 등기부에 경매 개시가 기록됩니다. 최근에는 법원이 촉탁하여 진행하기 때문에 별도의 등기 신청이 필요 없습니다. 이후 배당요구 공고가 결정됩니다.
 

배당요구

배당요구는 경매 절차에서 매우 중요합니다. 경매 신청 후 가압류한 채권자나 지상권, 전세권을 취득한 사람들은 배당요구를 반드시 해야 합니다. 실체법상 권리가 있어도 배당요구를 하지 않으면 배당을 받을 수 없습니다. 이를 놓치면 부당이득 반환 청구나 별도 소송이 불가능합니다. 배당요구 종기는 법원에서 공고해주므로 반드시 확인해야 합니다.
 

매각 준비

매각 준비 단계에서는 채권자가 받을 금액을 계산하여 제출해야 합니다. 집행관은 현황 조사를 진행하고, 감정평가사는 부동산 가치를 평가합니다. 상가의 경우 보증금, 월세, 확정일자, 소액임대차 등을 조사합니다. 감정평가는 부동산 위치, 연식, 관리 상태, 지역 발전 가능성 등을 종합적으로 고려합니다. 이러한 과정은 경매 신청 시 채권자가 비용을 예납하게 됩니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

매각 가격은 어떻게 결정되나요?

매각 가격은 감정평가 금액을 기준으로 결정됩니다. 한 번 유찰되면 가격은 지역과 상태에 따라 30%에서 40%까지 하락할 수 있습니다. 유찰이 반복되면 매각 기일이 재지정되고 가격은 점점 내려갑니다. 하지만 유찰되더라도 감정평가 금액에서 시작하여 최종 낙찰가가 결정됩니다.
 

매각 결정이란 무엇인가요?

매각 결정은 매각 절차가 끝난 후 법원이 이해관계인들의 의견을 듣고 내리는 결정입니다. 경우에 따라 매각 불허 결정이 내려질 수 있습니다. 예를 들어, 여러 부동산 중 하나만으로 채무 변제가 가능한 경우 나머지는 매각 불허가 될 수 있습니다. 또한 부동산 현황 변동 시 재평가 후 매각 여부가 결정됩니다.
 

배당 절차는 어떻게 진행되나요?

배당 절차는 채권자가 여러 명일 때 중요한 역할을 합니다. 집행 비용, 국세, 소액임대차, 임금채권 순으로 배당 우선순위가 정해집니다. 이 과정에서 문제가 발생하면 배당이의 소송이 진행될 수 있습니다. 배당 기일에 맞춰 배당 절차가 진행되고, 낙찰자는 소유권을 이전받습니다.
 

미등기 부동산도 경매할 수 있나요?

미등기 부동산도 경매 신청이 가능합니다. 채무자 명의로 등기할 수 있는 서류를 첨부하면 됩니다. 건축 허가나 신고가 된 미등기 건물은 경매가 가능하지만, 무허가 건물은 경매를 할 수 없습니다. 미등기 상태라도 적법한 서류가 있다면 경매를 진행할 수 있습니다.

 

결론

법원경매에서 배당요구는 매우 중요한 절차입니다. 이를 놓치면 권리 행사가 불가능해질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

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