전세금보증보험, 왜 중요한가?

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전세금보증보험, 왜 중요한가?

전세금보증보험, 법률전문가에게 물어보았습니다.

전세보증보험은 전세 사기 피해를 막기 위한 필수적인 안전장치입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

대항력과 우선변제권

전세금보증보험에서 가장 중요한 요소는 대항력과 우선변제권의 유지입니다. 임차인이 전세계약 기간 동안 다른 주소지로 전출하면 대항력과 우선변제권이 상실되어 보험금 지급이 거절됩니다. 이는 임차인이 임차권등기명령 완료 시까지 대항력과 우선변제권을 유지해야 하는 이유입니다. 전세 사기를 당했을 때, 보험사는 임차인의 반환채권을 대신 청구할 수 있어야 합니다. 이를 위해서는 대항력과 우선변제권이 필수입니다.
 

던지기 수법

전세금 지급이 거절되는 또 다른 사례는 '던지기 수법'입니다. 이는 집주인이 전입신고 직전에 집을 다른 사람에게 팔아버리는 경우 발생합니다. 이때 임차인은 새로운 집주인에게 대항력을 주장할 수 없어 보증금 반환이 어려워집니다. 따라서 전세 계약 시 특약사항을 추가하여 보호받아야 합니다. 예를 들어, 전세 잔금일 이후 일체의 근저당 설정을 금지하는 특약을 넣는 것이 좋습니다.
 

보증 효력 미발생

보증 효력이 발생하지 않는 경우도 주의해야 합니다. 대표적으로 전입신고 및 확정일자를 받지 않으면 보증 효력이 발생하지 않습니다. 대출 실행일에 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 만약 이 절차를 미루게 되면, 그 사이에 설정된 근저당권에 밀리게 됩니다. 이를 방지하기 위해 대출 실행일에 모든 절차를 완료해야 합니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

보증 효력 미발생 사례가 무엇인가요?

전세보증보험의 보증 효력이 미발생하는 경우는 대출 실행일에 주택 인도, 전입신고, 확정일자를 완료하지 않았을 때 발생합니다. 예를 들어, 대출 실행일에 주택을 인도받지 못하거나 전입신고를 미루면 보증 효력이 발생하지 않습니다. 이는 보험사가 임차인의 반환채권을 확보하지 못해 발생하는 문제입니다. 따라서 대출 실행일에 모든 절차를 완료하여 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 그렇지 않으면, 보험사는 보증금을 지급하지 않을 수 있습니다.
 

사기 또는 허위 계약서가 문제인가요?

전세 사기나 허위 계약서 작성도 보증금 지급 거절 사유입니다. 다운계약서를 작성하거나 업계약서를 작성하는 경우가 이에 해당합니다. 다운계약서는 보증 한도를 맞추기 위해 실제보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것입니다. 업계약서는 집주인과 임차인이 짜고 실제보다 높은 금액으로 계약서를 작성하는 경우입니다. 이러한 경우 보험사는 보증금을 지급하지 않습니다.
 

금융기관 담보대출이 가능한가요?

전세보증금을 금융기관의 담보로 제공하면 보증금 지급이 거절될 수 있습니다. 예를 들어, 전세보증금을 담보로 대출을 받는 경우가 이에 해당합니다. 이는 임차인이 전세보증금을 다른 곳에 양도하거나 담보로 제공하여 발생합니다. 보험사는 이러한 경우 보증금을 지급하지 않습니다. 따라서 전세보증금을 담보로 제공하지 않아야 합니다.
 

전세보증보험 가입 시 주의할 점이 있나요?

전세보증보험 가입 시 대출 실행일에 주택 인도, 전입신고, 확정일자를 완료해야 합니다. 이는 대항력과 우선변제권을 확보하기 위한 필수 조건입니다. 만약 이를 미루게 되면 보증 효력이 발생하지 않을 수 있습니다. 또한, 다운계약서나 업계약서를 작성하지 않아야 합니다. 금융기관에 전세보증금을 담보로 제공하지 않아야 합니다.

 

결론

전세보증보험은 임차인이 전세 사기를 당했을 때 중요한 보호 장치입니다. 그러나 대항력과 우선변제권을 유지하고, 허위 계약서 작성 및 금융기관 담보대출을 피해야 합니다. 이를 통해 전세보증보험의 효력을 유지하고, 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.

 

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