집경매, 반드시 알아야 할 필수 정보

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집경매, 반드시 알아야 할 필수 정보

집경매, 법률전문가에게 물어보았습니다.

집경매 절차는 복잡하지만, 법적 요건을 충족하면 안전하게 진행할 수 있습니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

경매 신청서

집경매를 시작하려면 먼저 강제 경매 신청서를 제출해야 합니다. 이는 전자소송 양식에 맞춰 작성해야 하며, 필요한 서류를 모두 첨부하여 제출합니다. 법원은 이를 검토한 후 강제경매 개시 결정을 내리고, 해당 부동산에 강제경매 개시 결정 등기를 기입합니다. 이 등기는 법원이 자동으로 진행하므로 별도의 신청이 필요하지 않습니다.
 

배당 요구

배당 요구는 경매 절차에서 매우 중요한 부분입니다. 경매개시결정 이후에 채권자가 배당 요구를 하지 않으면 나중에 배당을 받을 수 없습니다. 예를 들어, 지상권이나 전세권을 취득한 사람도 배당 요구를 해야 합니다. 배당 요구를 하지 않으면 부당이득 청구나 별도의 소송이 불가능합니다. 따라서 배당 요구는 반드시 정해진 기간 내에 이루어져야 합니다.
 

매각 준비

경매가 진행되기 전에 채권자는 받을 돈과 이자, 비용을 계산하여 제출해야 합니다. 집행관은 현황 조사를 하고, 감정평가사는 부동산의 가치를 평가합니다. 이 과정은 부동산의 위치, 연식, 상태 등을 고려하여 이루어집니다. 채권자가 이러한 비용을 예납해야 하며, 이후 법원은 매각 기일을 정하고 공고합니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

매각 가격은 어떻게 결정되나요?

매각 가격은 감정평가 금액을 기준으로 결정됩니다. 한 번 유찰되면 가격이 30% 정도 떨어지지만, 지역과 건물 상태에 따라 다를 수 있습니다. 외진 지역의 경우 40%까지 떨어질 수도 있습니다. 유찰이 반복되면 매각 기일이 다시 지정되고 가격이 점점 낮아집니다.
 

매각 결정은 어떻게 이루어지나요?

매각 결정은 법원에서 이해관계인들의 의견을 듣고 이루어집니다. 충분한 채권을 확보한 경우 매각 불허가 결정이 내려질 수 있습니다. 부동산의 현황이 변동된 경우 재평가를 거쳐야 하며, 그렇지 않으면 매각 결정이 취소될 수 있습니다. 매각 허가 결정이 나면 낙찰자는 대금을 납부하고 소유권을 이전받습니다.
 

배당 절차는 어떻게 진행되나요?

채권자가 한 명이거나 이해관계인이 없는 경우 배당 절차는 간단합니다. 그러나 세입자가 많은 경우 보증금, 월세, 확정일자 등이 모두 다르기 때문에 복잡해질 수 있습니다. 배당 절차는 집행 비용, 국세, 임금채권 등의 우선순위에 따라 이루어집니다. 문제가 생기면 배당이의 소송이 진행될 수 있습니다.
 

미등기 부동산도 경매가 가능한가요?

미등기 건물이나 토지라도 채무자 명의로 등기할 수 있는 서류를 첨부하면 경매 신청이 가능합니다. 건축허가나 건축 신고가 되어 있는 경우 경매를 붙일 수 있지만, 무허가 건물은 경매가 불가능합니다. 따라서 미등기 건물의 경우 상황에 따라 경매 신청 가능 여부가 달라집니다.

 

결론

경매 절차는 복잡하고 세부적인 법적 지식이 필요합니다. 배당 요구, 매각 준비, 가격 결정 등 각 단계에서 주의가 필요합니다. 특히, 미등기 부동산의 경우 법적 요건을 충족해야 경매가 가능하므로 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

 

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