경매사, 경매 절차의 핵심을 파헤치다

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경매사, 경매 절차의 핵심을 파헤치다

경매사, 법률전문가에게 물어보았습니다.

경매사는 경매 절차의 모든 것을 아우르는 전문가입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

강제경매 신청

강제경매 신청서를 제출하는 것이 첫 단계입니다. 전자소송 양식을 이용해 필요한 서류를 작성하면 법원이 이를 검토해 강제경매 개시 결정을 내립니다. 개시 결정이 내려지면 해당 부동산에 등기사항전부증명서에 강제경매 개시 결정 등기가 기입됩니다. 요즘은 법원에서 자동으로 등기촉탁을 진행하므로 별도 신청은 필요 없습니다. 경매 부동산을 확인할 때, 최근에 등기된 사항을 꼭 점검해야 합니다.
 

배당요구의 중요성

배당요구는 경매 절차에서 매우 중요한 부분입니다. 배당요구를 하지 않으면 나중에 부당이득 청구나 별도의 소송을 할 수 없습니다. 예를 들어, 경매 개시결정 후 가압류한 채권자나 지상권, 전세권, 등기된 임차권을 취득한 사람들은 배당요구를 해야 합니다. 배당요구 종기는 공고되고 통지되므로 반드시 확인해야 합니다. 기간 내에 배당요구를 하지 않으면 배당받을 권리를 잃을 수 있습니다.
 

매각 준비

매각 준비 단계에서는 채권자가 법원에 받을 돈, 이자, 비용 등을 계산해 제출해야 합니다. 집행관이 부동산 현황을 조사하고 감정평가사가 감정가를 산정합니다. 현황조사는 권리분석, 보증금, 월세, 확정일자, 소액임대차 등을 포함하며, 감정평가는 부동산 위치, 연식, 관리 상태 등을 고려해 이루어집니다. 이러한 절차는 시간이 걸리며, 비용은 채권자가 예납하게 됩니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

감정평가액 기준이 뭔가요?

매각 기일이 열리면 감정평가 금액을 기준으로 시작합니다. 유찰될 경우, 한 번 유찰되면 가격이 떨어지는데, 보통 30%에서 최대 40%까지 떨어질 수 있습니다. 이는 지역과 부동산 상태에 따라 달라집니다. 한 번에 결정되지 않으면 다음 매각 기일이 지정되고 반복됩니다. 매각 기일마다 가격이 점차 낮아지므로 적절한 시기에 참여하는 것이 중요합니다.
 

매각 결정 후 절차는 어떻게 되나요?

매각 결정이 이루어지면 이해관계인들의 의견을 확인하는 절차가 있습니다. 법원이 매각 결정을 하거나 불허 결정을 내릴 수 있습니다. 예를 들어, 여러 부동산 중 일부만으로 채권을 충족할 수 있다면 나머지 부동산은 매각 불허가 결정이 내려질 수 있습니다. 부동산의 현황 변동 시 재평가가 필요하며, 이를 반영하지 않고 진행된 경우 매각 결정을 취소할 수 있습니다.
 

배당 절차는 어떻게 진행되나요?

배당 절차는 부동산에 여러 이해관계자가 있을 때, 각자의 권리와 우선순위를 따져 나누는 과정입니다. 집행 비용, 국세, 소액임대차, 임금채권 등이 우선 배당됩니다. 배당표가 작성되고, 이에 이의가 있을 경우 배당이의 소송이 진행될 수 있습니다. 낙찰자는 배당 결과와 관계없이 부동산 소유권을 취득하며, 소유권 이전 등기와 부동산 인도를 받으면 됩니다.
 

미등기 건물 경매 가능 여부는?

미등기 건물이나 토지라도 채무자 명의로 등기할 수 있는 서류를 첨부하면 경매 신청이 가능합니다. 건축허가나 건축신고가 되어 있으면 경매를 진행할 수 있지만, 무허가 건물은 경매가 불가능합니다. 따라서 경매 신청 전, 등기 가능 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 경매 절차의 원활한 진행을 보장할 수 있습니다.

 

결론

경매사는 경매 절차에서 중요한 역할을 하며, 각 단계별 절차와 세부사항을 정확히 이해하고 준비하는 것이 성공의 열쇠입니다.

 

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