주택임대차계약서, 완벽하게 작성하는 법

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주택임대차계약서, 완벽하게 작성하는 법

주택임대차계약서, 법률전문가에게 물어보았습니다.

주택임대차계약서는 철저한 준비와 정확한 기재가 필수입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

계약 목적

주택임대차계약서를 작성할 때는 먼저 계약 목적을 명확히 해야 합니다. 어떤 주택을 임대할지 구체적으로 특정하고, 해당 주택의 소재지, 건축물대장, 등기사항증명서 등 부동산 공부에 기재된 정보를 정확히 기재해야 합니다. 이는 임대차계약서의 기본 사항으로, 계약의 기초를 이루는 중요한 부분입니다. 특히 아파트와 같은 공동주택의 경우, 소유 대지권 비율까지도 명확히 적어야 합니다. 이는 임차인과 임대인 모두에게 계약의 명확성을 제공하여 추후 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
 

보증금과 월세

보증금과 월세는 계약서에서 반드시 정확히 기재해야 할 중요한 요소입니다. 예를 들어 보증금 1억원에 월세 100만원을 계약한다면, 보증금 부분에 한글로 '금 100,000,000원정'을 기재하고, 숫자로 '100,000,000원'을 씁니다. 월세 역시 같은 방식으로 한글과 숫자를 병기합니다. 월세 지불 방식은 선불인지 후불인지 명확히 합의하고, 지불 일자를 계약서에 적어야 합니다. 또한 임대인의 통장 계좌번호를 명시하여 월세 지급이 원활하게 이루어지도록 합니다.
 

계약 기간

임대차 계약서에는 반드시 계약 기간이 명시되어야 합니다. 임차인에게 인도하는 날짜와 계약 기간을 정확히 적어야 합니다. 예를 들어 1년 계약이라면 시작일과 1년 후 종료일을 명확히 기재합니다. 이는 임대차보호법에 따라 임차인의 권리를 보호하기 위한 중요한 절차입니다. 특히 계약 갱신 여부에 대한 합의는 명확히 해두어야 합니다. 계약 기간 동안 임대인과 임차인이 지켜야 할 사항들을 구체적으로 명시하는 것이 필요합니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

수리 관련 사항인가요?

임대차 계약서에는 임차주택의 수리 관련 사항을 명확히 기재해야 합니다. 계약 전에 임대인과 임차인이 미리 상의하여 수리 범위와 책임을 명확히 하면, 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 예를 들어, 계약서에 '임차인은 계약 기간 동안 소규모 수리를 책임지며, 대규모 수리는 임대인이 책임진다'는 내용을 포함할 수 있습니다. 또한 임대차 시작 당시 주택 상태를 사진이나 동영상으로 기록해 두면, 원상복구 시점에서의 다툼을 줄일 수 있습니다.
 

명도 절차는 어떻게 하나요?

임차인이 계약 종료 후에도 주택을 인도하지 않을 경우, 임대인은 명도소송을 제기해야 합니다. 임의로 이사를 진행할 수 없으며, 법적으로 인도통상명도를 진행해야 합니다. 이를 위해서는 집행권원이 필요하며, 명도소송을 통해 법적 결론을 받아야 강제집행이 가능합니다. 이 과정은 짧게는 6개월, 길게는 1년까지 소요될 수 있습니다. 따라서 임대차 계약 시부터 제소전화해를 미리 받아두는 것이 좋습니다.
 

권리금 문제는 어떻게 해결하나요?

상가 임대차의 경우, 권리금 문제가 발생할 수 있습니다. 기존 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 받고 나갈 때, 임대인이 이를 방해하면 임차인은 소송을 제기할 수 있습니다. 그러나 임대인은 반드시 신규 임차인을 받아들여야 할 의무는 없습니다. 새 임차인이 들어오면 10년간 계약 갱신이 가능하기 때문에, 신중하게 판단해야 합니다. 권리금 문제를 해결하려면 임대차 계약 시 이를 명확히 합의하고 기록해 두는 것이 중요합니다.
 

문제가 발생했을 때 즉시 행동해야 하나요?

임대차 계약 중 문제가 발생하면 즉시 행동해야 합니다. 예를 들어, 임차인이 월세를 연체하는 경우, 기다리기보다는 즉시 법적 조치를 취하는 것이 좋습니다. 시간이 지체되면 보증금에서 밀린 월세를 공제하고도 부족한 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 문제가 발생하면 즉시 변호사나 법무법인에 상담하여 해결 방법을 모색하고, 신속하게 대응해야 손해를 최소화할 수 있습니다.

 

결론

주택임대차계약서를 작성할 때는 계약 목적, 보증금과 월세, 계약 기간, 수리 관련 사항, 명도 절차, 권리금 문제, 문제가 발생했을 때의 즉각 대응 방안을 명확히 기재해야 합니다. 이는 임대인과 임차인 모두의 권리와 의무를 보호하고 분쟁을 예방하는 데 중요한 역할을 합니다.

 

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