부동산 공매, 절차와 대응 방법 완벽 정리

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부동산 공매, 절차와 대응 방법 완벽 정리

부동산 공매, 법률전문가에게 물어보았습니다.

부동산 공매 절차와 대응 방법을 이해하고 신중하게 접근해야 합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

부동산 공매

부동산 공매는 신탁부동산을 공개 매각하여 가장 높은 가격을 제시하는 사람에게 파는 절차입니다. 이는 수탁자가 신탁계약에 따라 진행하며, 법률적으로 일반 매매계약과 동일합니다. 근저당권에 의한 경매와는 다르게, 부동산 담보신탁의 공매 절차는 수탁자가 주체가 되어 스스로 진행합니다. 일부 신탁회사는 공정성을 위해 한국자산관리공사(KAMCO)의 온비드를 통해 공매 절차를 대행하기도 합니다. 그러나 이는 자산관리공사의 공매 절차가 아니라 신탁회사의 공매 절차입니다.
 

신탁부동산의 환가처분

신탁부동산의 환가처분은 공매 이외에도 여러 방법이 있습니다. 토지신탁에서는 분양이 일종의 매각이며, 담보신탁이 아닌 처분신탁에서도 신탁 목적 자체가 부동산 처분인 경우가 있습니다. 수탁자는 신탁 사무처리 비용을 회수하기 위해 자주 매각 절차를 진행할 수 있습니다. 이는 신탁법 제48조 제2항에 규정된 절차로, 공매는 이러한 환가 절차의 하나입니다. 부동산 담보신탁의 공매 절차는 환가 절차의 한 형태로 이해할 수 있습니다.
 

공매 절차 진행

부동산 담보신탁의 공매 절차는 채권자가 수탁자에게 공매를 요청하면서 시작됩니다. 수탁자는 채무자의 상환 상태를 확인한 후 공매 절차를 진행합니다. 최초 공매 가격은 두 개의 감정평가 기관에서 평가받은 평균값으로 정해지는 것이 일반적입니다. 공매 공고는 신문과 신탁회사 홈페이지에 게시됩니다. 공매 절차는 낙찰자와의 매매계약 체결 후 매매대금을 배당하여 종료됩니다. 유찰 시에는 수위매매계약을 통해 진행될 수 있습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

공매 절차 어떻게 막나요?

부동산 공매 절차를 막기 위해 공매 절차 중지 가처분과 부동산 처분 금지 가처분을 이용할 수 있습니다. 공매 절차 중지 가처분은 임시의 지위를 정하는 가처분으로 법원의 신문 기일이 지정됩니다. 부동산 처분 금지 가처분은 신청서 제출 후 내용이 타당하면 인용됩니다. 공매 절차 중지 가처분의 관할 법원은 수탁자의 주소지 관할 법원이며, 부동산 처분 금지 가처분은 부동산 소재지 관할 법원입니다.
 

공매 절차 중지 가처분 신청자는 누구인가요?

공매 절차 중지 가처분의 신청자는 통상 위탁자가 됩니다. 위탁자는 신탁계약을 위반하지 않았음을 주장하며 가처분을 신청할 수 있습니다. 위탁자의 채권자도 신청할 수 있지만, 이 경우 피보전 권리가 불명확할 수 있습니다. 부동산 처분 금지 가처분은 위탁자의 채권자가 신청하는 것이 바람직합니다. 위탁자도 신청할 수 있지만, 신탁계약의 무효 또는 취소를 주장하기 어려운 경우가 많습니다.
 

가처분 신청의 요건은 무엇인가요?

가처분을 신청하려면 피보전 권리와 보전의 필요성이 있어야 합니다. 공매 절차 중지 가처분의 경우, 피보전 권리는 주로 신탁계약 위반과 관련된 것입니다. 부동산 처분 금지 가처분은 위탁자의 채권자가 사회 신탁을 원인으로 소유권 이전 등의 말소등기 청구권을 주장합니다. 위탁자가 부동산 처분 금지 가처분을 신청할 때는 신탁계약 무효 또는 취소를 주장해야 합니다. 그러나 이는 입증하기 어려운 경우가 많습니다.
 

손해 담보 공탁이 필요한가요?

공매 절차 중지 가처분은 손해 담보 공탁이 필요하지 않습니다. 가압류나 가처분은 정식 판결을 받은 압류가 아니기 때문에 손해를 담보하는 현금 공탁이 요구될 수 있습니다. 그러나 공매 절차 중지 가처분의 경우에는 이러한 공탁이 요구되지 않습니다. 부동산 처분 금지 가처분도 현금 공탁 대신 보증보험증권을 요구할 수 있습니다. 이는 판사의 재량에 따라 결정됩니다.

 

결론

부동산 공매 절차는 신탁부동산의 처분 방법 중 하나로, 다양한 절차와 방법을 통해 진행됩니다. 공매 절차를 중지시키기 위해서는 공매 절차 중지 가처분과 부동산 처분 금지 가처분을 활용할 수 있습니다. 이 과정에서 피보전 권리와 보전의 필요성을 충족하는 것이 중요합니다. 전문가의 조언을 통해 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.

 

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