전세사기 등기부등본, 확인하는 방법과 주의사항

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전세사기 등기부등본, 확인하는 방법과 주의사항

전세사기 등기부등본, 법률전문가에게 물어보았습니다.

전세사기 예방은 등기부 등본 확인에서 시작됩니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

등기부 등본 발급

등기부 등본은 구청, 주민센터의 무인 발급기, 또는 대법원 인터넷 등기소를 통해 발급할 수 있습니다. 발급 시 좌측 하단의 발급 시간도 확인해야 합니다. 등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 표제부는 부동산의 주소를 확인하고, 계약하고자 하는 부동산과 일치하는지 꼭 확인해야 합니다.
 

갑구 확인

갑구는 부동산의 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 소유자가 갑구에 등록된 소유자와 일치하는지 확인이 필요합니다. 신탁된 부동산의 경우 위임장이 필요하며, 위임인의 이름이 갑구에 등록된 소유자인지도 확인해야 합니다. 갑구에 가등기, 가처분, 압류 등의 사항이 있으면 해당 부동산은 피하는 것이 좋습니다.
 

을구 확인

을구에는 소유권 이외의 담보에 관한 사항들이 기재됩니다. 전세 계약 시 근저당권 설정 여부를 꼭 확인해야 합니다. 근저당권이 설정되어 있다면 채권 최고액을 확인하고, 갑구의 매매 가액과 비교해 깡통 전세의 위험을 예방할 수 있습니다. 매매 가액이 없는 경우에는 주변 시세를 통해 부동산 가액을 판단해야 합니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

깡통 전세란 무엇인가요?

깡통 전세란 임대 보증금이 부동산의 매매 가격과 같거나 더 높은 경우를 말합니다. 연립주택 등에서 주로 발생하며, 중개사와 집주인이 시세보다 높은 보증금을 받고 임대를 놓는 경우가 많습니다. 새로운 임차인이 들어오지 않으면 집주인이 파산을 선언해 피해를 입힐 수 있습니다.
 

신탁 등기란 무엇인가요?

신탁 등기는 소유자가 직접 계약의 당사자가 아닌 경우로, 위임장을 통해 계약을 체결합니다. 위임장의 위임인이 갑구에 등록된 소유자인지 반드시 확인해야 합니다. 신탁 등기가 있는 부동산은 조세 채권 우선 원칙에 따라 세금 체납 시 문제가 발생할 수 있습니다.
 

조세 채권 우선 원칙이란 무엇인가요?

조세 채권 우선 원칙은 국가 세금이 우선적으로 징수되는 원칙입니다. 집주인의 세금 체납 여부를 확인해야 하며, 등기부에 나타나지 않는 세금 체납은 전입세대 열람 대역사를 통해 확인할 수 있습니다. 세입자는 세무서에서 집주인의 체납 사실을 확인할 수 있으며, 열람 사실은 집주인에게 통보됩니다.
 

등기부 변조 사례가 있나요?

등기부 변조 사례도 발생합니다. 공인중개사가 소유권자인 것처럼 위조하여 전세 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 공인중개사가 제공하는 등기부를 믿지 말고, 직접 등기부를 확인하는 것이 중요합니다. 등기부 변조를 방지하기 위해 계약 체결 시 공인중개사와 함께 직접 등기부를 확인해야 합니다.

 

결론

전세사기 예방을 위해 등기부 등본의 표제부, 갑구, 을구를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받아 위험 요소를 철저히 검토하세요.

 

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