주택임대차보호법 정리, 임차인과 임대인의 권리와 의무

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주택임대차보호법 정리, 임차인과 임대인의 권리와 의무

주택임대차보호법 정리, 법률전문가에게 물어보았습니다.

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하는 법입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

계약 갱신 청구권

주택임대차보호법 제 6조 3항에 따르면, 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 즉, 임차인은 기본적으로 2년 계약 후 계약 갱신 청구권을 통해 2년 더 거주할 수 있습니다. 예전에는 묵시적 갱신으로 계약이 연장되었지만, 현재는 임차인이 명확히 갱신 의사를 밝힐 수 있습니다. 이는 임차인에게 더 큰 권리를 부여하며, 임대인은 특별한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다.
 

계약 갱신 청구권 행사 기간

계약 갱신 청구권을 행사할 수 있는 기간은 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약의 경우, 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 그 이전에 체결된 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 예를 들어, 2019년 12월 11일에 체결된 계약은 2021년 11월 9일까지 갱신 요구를 해야 합니다. 이처럼 정확한 날짜 계산이 필요하며, 주말과 공휴일을 제외한 계산이 필요합니다. 따라서 임차인은 기간을 엄수해야 합니다.
 

계약 갱신 청구권 사용 제한

계약 갱신 청구권은 한 번만 행사할 수 있습니다. 다만, 묵시적 갱신이 된 상태에서 4년을 거주한 경우에도 계약 갱신 청구권을 행사하여 추가로 2년을 더 거주할 수 있습니다. 따라서 총 6년까지 거주하는 것도 가능합니다. 이는 기존의 묵시적 갱신과 함께 계약 갱신 청구권을 활용할 수 있음을 의미합니다. 임차인은 이를 잘 활용하여 장기간 거주할 수 있습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

갱신 청구권 행사 시 번복 가능할까요?

계약 갱신 청구권 행사는 6개월에서 2개월 사이에 이루어지지만, 그 기간 동안에는 번복이 가능합니다. 즉, 임차인이 처음에는 갱신 의사가 없다고 했더라도, 남은 기간 내에 다시 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만, 이런 번복은 분쟁의 소지가 있으므로, 문자나 메시지 등으로 명확하게 기록해 두는 것이 좋습니다. 이는 증거를 남겨 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.
 

임대차 보호법의 주된 목적은 무엇인가요?

주택임대차보호법은 주로 임차인의 권익을 보호하기 위한 법입니다. 강행 규정으로, 임차인이 법대로 하자고 하면 임대인도 이를 따라야 합니다. 예를 들어, 임대인이 1년 임대 계약을 원해도, 임차인이 2년을 주장하면 법적으로 2년이 보장됩니다. 임대인의 실거주 사유도 2년 후 갱신을 거절할 수 있는 사유로만 인정됩니다.
 

임대차 시작 시 주의할 점이 있나요?

임대차 계약을 시작할 때는 원상회복 문제를 고려하여 집 상태를 사진이나 동영상으로 기록해 두는 것이 좋습니다. 이는 임차인이 거주 중 생기는 생활 기스나 손상을 증명하는 데 필요합니다. 임대인은 계약 종료 시 원상회복을 요구할 수 있지만, 이를 입증할 자료가 필요합니다. 따라서 초기 상태를 기록해 두는 것이 중요합니다.
 

명도 소송이 필요한 경우는 언제인가요?

계약 만료 후 임차인이 자진해서 이사하지 않을 경우, 임대인은 명도 소송을 통해 집행권원을 받아야 합니다. 임대인은 임의로 임차인의 이사를 진행할 수 없습니다. 명도 소송은 짧게는 6개월, 길게는 1년까지 걸릴 수 있습니다. 따라서, 임차인과의 계약 시 제소 전 화해조서를 받아두는 것이 좋습니다.

 

결론

주택임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하며, 계약 갱신 청구권을 통해 안정적인 주거를 보장합니다. 임대인도 이를 숙지하고 적절히 대처해야 합니다.

 

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