전세보증보험 집주인 동의, 안정적인 전세 생활을 위한 필수 조건

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전세보증보험 집주인 동의, 안정적인 전세 생활을 위한 필수 조건

전세보증보험 집주인 동의, 법률전문가에게 물어보았습니다.

전세보증보험의 핵심은 대항력과 우선변제권 유지입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

대항력과 우선변제권

전세보증보험에서 가장 중요한 요소 중 하나는 대항력과 우선변제권입니다. 대항력은 임차인이 전입신고를 한 다음 날부터 발생하며, 우선변제권은 확정일자를 받은 다음 날부터 효력이 생깁니다. 임차권 등기명령이 완료되기 전에는 반드시 이 두 가지를 유지해야 합니다. 이는 허그(HUG)가 전세금을 대신 지급한 후, 집주인에게 채권을 청구할 때 대항력과 우선변제권을 유지해야만 경매에서 우선순위를 가질 수 있기 때문입니다. 따라서 전입신고와 확정일자를 적시에 받는 것이 중요합니다.
 

던지기 수법

전세사기에서 흔히 사용되는 던지기 수법은 대항력 발생 시기를 악용합니다. 예를 들어, 임차인이 전입신고를 한 다음 날부터 대항력이 발생하는데, 그 전날 집주인이 집을 다른 사람에게 매매하면 임차인은 새로운 집주인에게 대항력을 주장할 수 없습니다. 이로 인해 보증금 반환이 어려워집니다. 이를 방지하기 위해 전세 계약 시 특약 사항으로 잔금일 다음 날까지 근저당 등의 제한 물건을 설정하지 않겠다는 조건을 추가하는 것이 필요합니다.
 

보증 효력 미발생 사례

전입신고와 확정일자를 적시에 받지 않는다면 보증 효력이 발생하지 않습니다. 이는 보증 효력이 발생하지 않은 상태에서 집주인이 근저당을 설정하면, 임차인은 우선변제권 순위에서 밀리게 됩니다. 따라서 대출 실행일에 전입신고와 확정일자를 반드시 받는 것이 중요합니다. 이 과정을 생략하면 전세금을 회수하지 못할 위험이 커집니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

보증 채무 성립 조건은 무엇인가요?

전세보증보험의 보증 채무가 성립하기 위해서는 대출 실행일에 전세 목적물의 점유, 전입신고, 확정일자를 갖추어야 합니다. 이러한 요건을 갖추지 못하면 보증 효력이 발생하지 않습니다. 이는 허그가 대항력과 우선변제권을 확보하여 채권을 안전하게 행사할 수 있도록 하기 위함입니다. 따라서 대출 실행일에 이 절차를 반드시 완료해야 합니다.
 

사기 전세계약이란 무엇인가요?

사기 또는 허위의 전세계약은 보증 한도를 맞추기 위해 다운계약서를 작성하거나 업계약서를 작성하는 경우입니다. 다운계약서는 실제 계약금액보다 낮게 작성하여 보증을 받는 경우이고, 업계약서는 실제보다 높게 작성하여 보증금을 타내려는 경우입니다. 이러한 사기 행위는 적발 시 보증금 지급이 거절되며, 법적 처벌을 받을 수 있습니다.
 

금융기관 담보대출이 문제가 되나요?

전세보증금 반환채권을 금융기관에 담보로 제공하거나 타인에게 양도하는 경우, 보증금 반환이 어려워집니다. 이는 보증보험사가 채권을 회수하기 어려워지기 때문입니다. 전세보증보험은 임차인의 권리를 보호하기 위한 것이므로, 이러한 행위를 피해야 합니다. 보증보험 가입 시 이러한 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
 

대항력과 우선변제권을 유지하려면 어떻게 해야 하나요?

대항력과 우선변제권을 유지하려면 전입신고와 확정일자를 적시에 받아야 합니다. 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날부터 대항력과 우선변제권이 발생하므로, 이를 지키는 것이 중요합니다. 보증보험 가입 시 이 요건을 충족하지 못하면 보증금 반환이 거절될 수 있습니다. 따라서 임차인은 대출 실행일에 이러한 절차를 반드시 완료해야 합니다.

 

결론

전세보증보험에서 대항력과 우선변제권을 유지하는 것은 필수적입니다. 이를 통해 보증금을 안전하게 회수할 수 있으며, 사기 피해를 예방할 수 있습니다.

 

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