토지보상, 공시지가와 실거래 사례의 관계 이해하기

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토지보상, 공시지가와 실거래 사례의 관계 이해하기

토지보상, 법률전문가에게 물어보았습니다.

토지보상금은 공시지가와 실거래 사례를 종합적으로 고려한 감정평가에 의해 결정됩니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

공시지가

토지보상에서 공시지가는 중요한 기준이 됩니다. 많은 분들이 공시지가의 몇 배로 보상금이 결정된다고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않습니다. 토지보상법은 공시지가를 기준으로 보상한다고 명시하고 있지만, 이는 개별 공시지가가 아닌 표준지 공시지가를 의미합니다. 따라서 표준지 공시지가는 보상금 산정의 기본이 되지만, 그 자체로 보상금이 결정되지는 않습니다.
 

시세와 현실화율

표준지 공시지가와 실제 시세 사이에는 차이가 있습니다. 공시지가는 행정 목적을 위해 산정된 가격이기 때문에 실제 시장 가치를 반영하지 못하는 경우가 많습니다. 이 차이를 보정하기 위해 공시지가 현실화율이 사용됩니다. 현실화율은 지역과 지목에 따라 다르며, 이를 통해 보상금이 조정됩니다.
 

감정평가 절차

토지보상금 산정에는 감정평가 절차가 필수적입니다. 이 과정에서 표준지 공시지가와 실제 거래 사례를 비교하여 보정합니다. 실거래 사례와 보상 사례가 주요 기준이 되며, 이를 통해 적정한 보상금이 산정됩니다. 감정평가사는 이 모든 요소를 종합적으로 고려하여 최종 보상금을 결정합니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

감정평가사를 추천해야 하나요?

토지 보상 협의 단계에서 감정평가사를 추천하는 것이 중요합니다. 최대 3명의 감정평가사가 참여할 수 있으며, 그 중 한 명은 토지 소유자가 추천할 수 있습니다. 이 감정평가사는 소유자의 입장을 대변하므로, 보상평가 경험이 많은 전문가를 선택하는 것이 중요합니다. 이는 보상금 증액에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
 

협의 감정서를 어떻게 확보하나요?

협의 단계에서 협의 감정서를 확보하는 것이 중요합니다. 협의 감정서를 통해 보상금 산정의 기초자료를 분석할 수 있습니다. 이를 통해 왜 보상금이 기대보다 낮게 산정되었는지 파악하고, 불복 절차에서 주장할 부분을 찾을 수 있습니다. 정보공개 청구를 통해 협의 감정서를 확보할 수 있으며, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
 

재결 신청을 해야 하나요?

협의가 이루어지지 않을 경우 재결 신청을 고려해야 합니다. 재결 신청을 통해 보상금을 증액할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다. 수용재결 보상금에는 연 12%의 지연가산금이 추가로 지급되므로, 재결 신청을 청구하는 것이 유리할 수 있습니다. 재결 신청 청구는 토지 소유자의 권리이므로 적극적으로 활용해야 합니다.
 

의견 제출은 어떻게 하나요?

재결 신청 후 의견 제출은 신속하게 이루어져야 합니다. 재결신청 연람 공고 후 14일 이내에 의견을 제출해야 하므로, 미리 준비하는 것이 중요합니다. 이를 통해 토지 소유자의 입장을 명확히 하고, 보상금 증액을 위한 근거를 제시할 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 의견서를 작성하는 것이 효과적입니다.

 

결론

토지보상금 결정은 표준지 공시지가와 실거래 사례, 보상 사례 등을 종합적으로 고려한 감정평가 절차를 통해 이루어집니다. 협의 단계에서 감정평가사를 추천하고, 협의 감정서를 확보하여 분석하는 것이 중요하며, 재결 신청과 의견 제출을 통해 보상금을 증액할 수 있습니다.

 

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