묵시적갱신, 임대차 계약의 핵심 이해하기

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묵시적갱신, 임대차 계약의 핵심 이해하기

묵시적갱신, 법률전문가에게 물어보았습니다.

묵시적 갱신을 이해하고 정확하게 대처하세요.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

환산 보증금

상가 건물 임대차 계약에서 환산 보증금은 중요한 기준입니다. 이는 보증금과 월세를 특정 방식으로 계산한 금액으로, 이에 따라 적용되는 법률이 달라집니다. 예를 들어 서울의 환산 보증금 기준은 9억 원입니다. 이를 초과하면 상가임대차보호법 대신 민법이 적용될 수 있습니다. 따라서 환산 보증금을 정확히 이해하고 계약을 체결하는 것이 중요합니다.
 

계약 갱신 요구권

임차인은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임대인이 상가임대차보호법에서 정한 여덟 가지 거절 사유가 없으면 갱신을 거절할 수 없습니다. 갱신된 계약은 최초 계약 기간을 포함해 최대 10년 동안 유지됩니다. 보증금과 월세는 연 5% 한도 내에서 인상될 수 있습니다. 이러한 규정을 잘 이해하는 것이 필요합니다.
 

묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임대차 계약 기간이 종료되었지만 임대인과 임차인 모두 갱신 의사를 명확히 하지 않을 때 발생합니다. 상가임대차보호법이 적용되는 경우와 민법이 적용되는 경우로 나눠집니다. 환산 보증금 기준을 초과하면 민법이 적용되어 임대차 기간이 종전과 동일하게 갱신됩니다. 이는 계약 갱신 요구권과 다른 점입니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

묵시적 갱신이 언제 발생하나요?

상가임대차보호법이 적용되는 경우, 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 발생합니다. 이 경우 갱신 기간은 1년입니다. 반면, 민법이 적용되는 경우에는 임차인이 그대로 사용하고 임대인이 이를 방치할 때 발생합니다. 민법의 경우 종전 계약 기간과 동일하게 갱신됩니다.
 

계약 갱신 요구권을 행사하려면 어떻게 해야 하나요?

임차인은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 요구를 해야 합니다. 이때 내용증명을 통해 서면으로 통지하는 것이 일반적입니다. 임대인은 여덟 가지 갱신 거절 사유가 없는 한 이를 받아들여야 합니다. 임차인은 갱신 요구를 통해 최대 10년까지 계약을 유지할 수 있습니다. 이러한 절차를 통해 계약을 안정적으로 유지할 수 있습니다.
 

임대인은 언제 갱신을 거절할 수 있나요?

임대인은 임차인이 3기 이상의 차임을 연체했을 때, 임대인과 임차인이 합의하여 상당한 보상을 한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 전대를 한 경우 등의 사유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 또한, 재건축이나 철거가 필요한 경우에도 거절할 수 있습니다. 이러한 사유를 명확히 이해하고 있어야 합니다.
 

민법이 적용되는 묵시적 갱신의 효과는 무엇인가요?

민법이 적용되는 묵시적 갱신의 경우, 갱신된 계약 기간은 종전 계약 기간과 동일합니다. 임대인과 임차인 모두 언제든지 해지 통고를 할 수 있습니다. 임차인이 해지 통고를 하면 임대인이 받은 날로부터 1개월 후, 임대인이 해지 통고를 하면 임차인이 받은 날로부터 6개월 후에 계약이 종료됩니다. 이러한 내용을 명확히 이해하고 계약에 임해야 합니다.

 

결론

임대차 계약에서 묵시적 갱신은 환산 보증금에 따라 상가임대차보호법과 민법 적용 여부가 달라집니다. 각 법률의 요건과 효과를 명확히 이해하고 대처하는 것이 중요합니다.

 

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