전세연장계약서, 재계약 절차 완벽 가이드

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전세연장계약서, 재계약 절차 완벽 가이드

전세연장계약서, 법률전문가에게 물어보았습니다.

전세연장계약서 작성은 실무적으로 특약과 함께 새로운 계약서를 작성하여 연속성을 유지하는 것이 중요합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

재계약 유형과 절차

전세연장계약은 묵시적 갱신과 갱신청구권 행사 두 가지 유형이 있습니다. 묵시적 갱신은 계약 만료 6개월에서 2개월 전까지 집주인이나 세입자가 갱신 의사를 표명하지 않으면 동일 조건으로 자동 연장되는 반면, 갱신청구권 행사는 세입자가 요청 시 집주인이 정당한 사유 없이 거부할 수 없는 권리입니다. 이론적으로 두 경우 모두 별도 계약서 작성이 필요 없지만, 실무적으로는 세입자와 집주인이 특약을 추가하거나 재계약서를 작성하는 것이 권장됩니다.
 

금액과 기간 변동

전세 연장 시 금액 변동과 임대 기간의 변화에 따라 계약서 재작성이 필요할 수 있습니다. 증액이나 감액으로 인한 변동 사항은 기존 계약서에 특약으로 추가 기재할 수 있지만, 은행 대출이나 전세금 반환 보증보험의 갱신 시점에서는 금액 변동이 있는 경우 새로운 계약서를 요구합니다. 또한, 갱신청구권 행사 시 새로운 계약 기간을 명시하는 것도 중요합니다.
 

주인 변동에 따른 계약서 작성

전세연장 시 집주인이 변경된 경우, 새로운 계약서를 작성하고 특약으로 전 집주인의 지위가 승계되었음을 명확히 기재해야 합니다. 전 집주인과 새 집주인이 체결한 매매계약서를 요구하는 경우도 있지만, 이를 대신해 새로운 전세 계약서를 작성하여 제출하는 것이 일반적입니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

묵시적 갱신도 계약서가 필요한가요?

묵시적 갱신의 경우 계약서는 필요 없지만, 특약에 이를 추가하여 명확히 기록하는 것이 바람직합니다. 이는 임대차 기간 연장의 연속성을 유지하고, 전세대출이나 보증보험 갱신 시에도 유효한 서류를 갖추기 위함입니다.
 

갱신청구권 행사는 어떻게 하나요?

갱신청구권 행사는 세입자가 임대인에게 연장 의사를 밝히는 것으로 시작합니다. 이 경우 기존 계약서에 특약으로 갱신청구권에 의한 연장임을 추가하고, 새로운 기간을 기재합니다. 이를 통해 임대인과 세입자 간 분쟁을 예방하고, 전세대출이나 보증보험 갱신 시 필요한 서류를 확보합니다.
 

은행에서 새로운 계약서를 요구하는 이유는?

전세금 증액, 주인 변경 등 변동 사항이 있는 경우, 은행은 이를 반영한 새로운 계약서를 요구합니다. 이는 전세대출 갱신이나 보증보험 가입을 위한 요건을 충족하기 위함입니다. 또한, 기존 계약서의 효력은 유지되므로 새로운 계약서는 별첨 형식으로 보관해야 합니다.
 

기존 계약서와의 연속성을 어떻게 유지하나요?

새로운 계약서를 작성할 때 기존 계약서의 효력을 유지하기 위해, 특약에 연속성을 명시하고 기존 계약서를 파괴하지 않는 것이 중요합니다. 기존 계약서의 확정일자와 대학력, 우선변제권 등을 보장하기 위해 새로운 계약서에 연속성을 기록해야 합니다.

 

결론

전세연장계약서 작성은 이론적으로 필요하지 않으나, 실무적으로는 금액 변동, 주인 변경 등의 경우 새로운 계약서를 작성하고 기존 계약서와의 연속성을 특약에 명시하는 것이 중요합니다. 이를 통해 전세대출 갱신 및 전세금 반환 보증보험 가입 시 필요한 서류를 확보하고 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

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