전세사기, 주의해야 할 사항과 대처법

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전세사기, 주의해야 할 사항과 대처법

전세사기, 법률전문가에게 물어보았습니다.

전세사기 예방을 위해 철저한 준비와 주의가 필요합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

깡통전세

깡통전세는 집값보다 전세 보증금이 높은 경우를 말합니다. 특히 빌라의 경우 시세를 정확히 알기 어렵기 때문에 깡통전세 피해가 많이 발생합니다. 집이 경매에 넘어가면 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 전세 계약 시 집값 시세와 보증금 비율을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 보증금이 집값의 70% 이상인 경우 깡통전세로 의심해봐야 합니다.
 

조직적 전세사기

최근에는 강서구 세 모녀 전세사기단처럼 조직적으로 전세사기를 치는 사례가 늘고 있습니다. 이들은 빌라 여러 채를 확보한 후, 계약 잔금일에 소유자를 바꿔버립니다. 이때 소유자를 노숙자나 바지사장 명의로 등록해 잠적해버리면 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 계약 시 소유자 변경 가능성을 염두에 두고 주의해야 합니다.
 

세금 체납과 신탁

세금이 체납된 부동산이나 신탁된 부동산도 전세 보증금 반환이 어려울 수 있습니다. 세금 체납이 있으면 경매 시 세금이 우선 배당되어 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 계약 전에 완납 증명서를 요구해 세금 체납 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 그러나 임대인이 이를 거부할 수 있어 현실적으로 확인이 어려울 수 있습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

중개사는 알까요?

부동산 중개사가 소유자 변경 사실을 알고 있을지 궁금할 수 있습니다. 하지만 중개사는 소유자 변경 사실을 고지할 의무가 없습니다. 따라서 임차인은 직접 등기부등본을 확인해 소유자 변동 여부를 체크해야 합니다. 소유자 변경 사실을 모르면 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.
 

전입신고와 확정일자 받아야 하나요?

전입신고와 확정일자를 받아야 대항력을 가질 수 있습니다. 대항력을 갖추지 않으면 경매 시 우선순위에서 밀려 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 많은 임차인이 이를 간과하고 있는데, 이는 꼭 해야 하는 절차입니다. 계약할 때 등기부등본상의 소유자와 계약 당사자가 일치하는지도 반드시 확인해야 합니다.
 

임대인 변경 시 어떻게 해야 하나요?

임대인이 변경되면 보증금 반환이 어려울 수 있습니다. 임대차보호법에 따라 임대인 변경에 동의하지 않으면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 해지 의사는 빠른 시일 내에 명확하게 전달해야 합니다. 이를 위해 특약사항에 임대인 변경 시 대처 방안을 명시하는 것이 좋습니다.
 

보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 하나요?

임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 소송을 통해 해결할 수밖에 없습니다. 그러나 소송은 시간과 비용이 많이 듭니다. 임차권 등기명령신청을 통해 대항력을 유지하는 것도 하나의 방법입니다. 임대차 계약이 끝나기 전에 명확한 의사표시를 해두는 것이 중요합니다.

 

결론

전세사기 피해를 예방하기 위해 임차인은 꼼꼼한 사전 조사를 하고, 대항력을 갖추며, 계약 시 특약사항을 활용해야 합니다.

 

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