소액임차보증금, 현실적인 보호 방안

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소액임차보증금, 현실적인 보호 방안

소액임차보증금, 법률전문가에게 물어보았습니다.

현행 법률은 현실과 동떨어져 있어 개선이 필요합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

개정된 보호법

정부는 전세 사기 피해 방지를 위해 주택 임대차보호법을 개정했습니다. 임차인 보호를 위해 권역별로 최우선 변제 대상 임차인의 보증금액을 일괄적으로 1500만원 상향했습니다. 이에 따라 서울은 1억 6,500만원, 광역시는 8,500만원 이하인 세입자들이 우선 변제 대상이 됩니다. 우선 변제 금액도 일괄적으로 500만원 올렸습니다. 이는 서울은 5500만원, 과밀억제 권역은 4800만원, 광역시는 2800만원 이하로 조정되었습니다.
 

적용 시점 문제

하지만 적용 시점이 문제입니다. 최우선 변제는 해당 주택의 선순위 근저당이 설정된 시점을 기준으로 합니다. 인천에서는 수백여 가구가 최우선 변제 혜택을 받지 못하고 있습니다. 이는 대부분의 주택이 준공된 시점인 2011년 즈음에 근저당이 설정되었기 때문입니다. 당시 인천지역의 최우선 변제대상 소액임차인의 보증금은 6,500만원 이하였습니다.
 

실제 사례

지난달 인천에서 극단적 선택을 한 30대 남성의 사례가 있습니다. 그의 전세 보증금은 7천만원이었으나 최우선 변제를 받을 수 있는 임대보증금 기준은 6,500만원이었습니다. 따라서 한 푼도 변제받지 못하는 상황이었습니다. 이러한 사례는 현행 법률이 얼마나 현실과 동떨어져 있는지를 보여줍니다. 물가 상승과 전세값 인상을 반영하지 못하는 법적 기준이 문제입니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

보증금 기준은 어떻게 적용되나요?

법적 기준은 선순위 채권자의 등기 시점을 기준으로 합니다. 대구지방법원은 소액 임차인의 보호 기준을 선순위 채권자의 등기 시와 소액임차인의 배당 시로 구분해 판단했습니다. 예를 들어, 2010년에 설정된 선순위 채권자의 담보가 있다면, 2020년에 들어온 세입자의 보증금은 2010년 기준으로 보호받게 됩니다. 이는 현실적으로 세입자에게 불리한 결과를 초래합니다.
 

물가 인상에 따른 대처 방법은?

물가 인상으로 인한 전세값 상승은 세입자에게 큰 부담입니다. 현재 법률은 이러한 경제적 변화를 반영하지 못하고 있습니다. 세입자는 물가 상승을 고려해 높은 전세금을 지불하지만, 법적 보호는 과거 기준에 머물러 있습니다. 이는 세입자들에게 불리한 상황을 초래하며, 법적 개선이 필요합니다.
 

임대차 계약 갱신 시에는 어떻게 되나요?

임대차 계약 갱신 시에도 보증금 반환 채권의 압류 문제가 발생할 수 있습니다. 계약이 종료되지 않은 동안에는 보증금 반환 채권이 발생하지 않기 때문에 압류의 효력이 미치지 않습니다. 갱신된 계약에서도 동일한 원칙이 적용되며, 보증금 반환은 계약 종료 시점에 이루어집니다.
 

압류와 추심 명령은 어떻게 다르나요?

압류 및 추심 명령은 채권자가 채무자의 보증금을 직접 받을 수 있는 권리를 말합니다. 임대차 계약 기간 동안에는 보증금 반환 채권이 발생하지 않기 때문에 추심 권리는 인정되지 않습니다. 따라서 임차인은 압류가 들어와도 보증금 반환에 대해 걱정할 필요가 없습니다.

 

결론

현행 주택 임대차보호법은 물가 상승과 경제적 변화를 반영하지 못해 현실과 동떨어진 보호를 제공하고 있습니다. 법적 기준의 개선이 필요하며, 경제 상황을 고려한 유연한 법 해석이 요구됩니다.

 

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