유치권행사, 경매의 함정과 극복 방법

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유치권행사, 경매의 함정과 극복 방법

유치권행사, 법률전문가에게 물어보았습니다.

유치권은 철저한 검토를 통해 80% 이상 깨뜨릴 수 있습니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

유치권의 개념

유치권은 타인의 부동산을 점유한 자가 채권 변제 시까지 해당 부동산을 점유할 수 있는 권리입니다. 주로 건축주가 공사대금을 받지 못할 때 유치권을 행사합니다. 유치권은 시공비용, 리모델링 비용 등 공사대금 채권이 대부분입니다. 경매에서 유치권이 신고된 부동산은 큰 리스크를 동반합니다. 이는 경매에서 인수되는 권리이기 때문입니다.
 

유치권의 위험성

유치권자는 채권 변제 시까지 부동산 인도를 거절할 수 있습니다. 이는 매수인이 낙찰받은 부동산을 사용하지 못하게 만듭니다. 유치권이 신고된 부동산은 몇 차례 유찰되는 경우가 많습니다. 유치권은 법원의 형식적 심사만을 거쳐 인정됩니다. 이는 입찰자에게 큰 부담을 줍니다.
 

유치권의 실체

유치권은 등기부에 기재되지 않는 권리입니다. 이는 입찰자에게 보이지 않는 권리로 다가옵니다. 유치권자가 요구하는 금액은 수천만 원에서 수십억 원에 이릅니다. 금융기관에서는 유치권이 신고된 물건에 대해 잔금 대출을 거의 해주지 않습니다. 이는 입찰자가 전액 현금으로 입찰해야 하는 상황을 만듭니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

유치권은 어떻게 성립되는가?

유치권이 성립되려면 몇 가지 요건을 충족해야 합니다. 첫째, 유치권의 목적물은 타인 소유여야 합니다. 둘째, 피담보채권이 존재해야 합니다. 셋째, 피담보채권의 변제기가 도래해야 합니다. 넷째, 피담보채권이 그 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 합니다. 다섯째, 유치권자의 점유가 계속되어야 합니다.
 

유치권을 깨뜨릴 수 있는 방법은?

유치권을 깨뜨리려면 그 성립 요건을 충족하지 못했다는 점을 입증하면 됩니다. 예를 들어, 유치권자가 자기 소유의 부동산에 유치권을 주장하는 경우입니다. 피담보채권이 존재하지 않거나 이미 변제된 경우도 있습니다. 점유가 중간에 상실된 경우도 유치권이 소멸됩니다. 마지막으로, 유치권을 배제하는 특약이 있는 경우도 있습니다.
 

경매개시 결정 후의 점유 여부는?

유치권자는 경매개시 결정의 기입등기 이후부터 점유했는지 여부를 밝혀내야 합니다. 이는 유치권의 대항력을 깨뜨리는 중요한 방법입니다. 경매개시 결정의 기입등기 이후에는 새로운 권리관계를 설정하지 못하게 됩니다. 따라서 유치권자가 기입등기 이전부터 점유했다는 사실을 입증해야 합니다. 이를 통해 유치권을 무효화할 수 있습니다.
 

경매 기록을 어떻게 확인할 수 있는가?

경매 절차의 이해관계인은 집행관이 작성한 부동산 현황조사 보고서를 통해 유치권자의 점유 여부를 확인할 수 있습니다. 경매 법원은 경매 신청 후 집행관에게 현황 조사를 명령합니다. 집행관은 임차인 유치권 등 점유 현황을 조사하여 보고서를 작성합니다. 이 보고서를 통해 유치권의 진위를 파악할 수 있습니다. 경매 사이트에서도 이를 확인할 수 있습니다.

 

결론

유치권은 경매에서 큰 리스크를 동반하지만, 그 성립 요건을 철저히 검토하고 입증함으로써 깨뜨릴 수 있습니다. 유치권자의 점유 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

 

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