전세사기보증보험, 사례와 해결 방법

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전세사기보증보험, 사례와 해결 방법

전세사기보증보험, 법률전문가에게 물어보았습니다.

전세사기보증보험을 통해 안전한 전세 생활을 지키세요.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

대항력과 우선변제권 상실

전세사기를 당한 후 전세보증보험에 가입한 임차인이 가장 많이 겪는 문제는 대항력과 우선변제권을 상실하는 경우입니다. 임차인이 전세계약 기간 중 다른 주소로 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃게 되어 지급이 거절될 수 있습니다. 이는 임차권 등기명령이 완료되기 전 전입신고를 하면 발생합니다. 허그가 이 권리를 요구하는 이유는 보증사고 발생 시 집주인에게 전세금 반환채권을 청구할 수 있어야 하기 때문입니다. 대항력과 우선변제권이 없다면 허그도 집주인에게 돈을 받을 수 없습니다.
 

던지기 수법

대항력의 효력 발생 시기를 악용한 던지기 수법은 전세사기에서 자주 발생합니다. 임차인이 전입신고한 다음 날부터 대항력이 발생하는 점을 이용해, 집주인이 그 전날 집을 매매하면 임차인은 새 집주인에게 대항할 수 없습니다. 이러한 경우 임차인은 기존 집주인과 새 집주인 모두에게 대항력을 주장할 수 없어 보호받지 못합니다. 이를 방지하려면 전세계약 시 특약사항을 추가하는 것이 중요합니다. 전세 잔금일 다음 날까지 근저당 등 제한 물건을 설정하지 않도록 해야 합니다.
 

보증 효력 미발생 사례

보증 효력이 발생하지 않는 사례로는 전입신고와 확정일자를 받지 않은 경우가 있습니다. 이사 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받지 않으면, 그 사이 집주인이 근저당권을 설정할 수 있습니다. 이로 인해 우선변제권에서 밀려나게 되어 보증금을 받기 어려워집니다. 특히 전세 안심대출 보증에 가입한 경우, 대출 실행일에 전입신고와 확정일자를 받지 않으면 보증채무 효력이 발생하지 않습니다. 따라서 대출 실행일에 필요한 절차를 반드시 이행해야 합니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

다운계약서나 업계약서를 작성하면 어떻게 되나요?

전세보증보험을 신청할 때 다운계약서나 업계약서를 작성하면 보증금 지급이 거절될 수 있습니다. 보증 한도를 맞추기 위해 계약서 금액을 실제보다 낮추거나 높이는 경우, 허그는 계좌이체 내역 등을 통해 이를 확인하고 지급을 거절합니다. 다운계약서는 보증 한도를 맞추기 위한 방법이며, 업계약서는 보증금을 과다하게 설정하여 보험금을 노리는 사기 수법입니다. 이러한 경우 허그는 보증금을 지급하지 않으며, 사기 혐의로 법적 처벌을 받을 수 있습니다.
 

전세보증금 반환채권에 대한 금융기관 담보대출이 무엇인가요?

전세보증금을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 경우, 전세보증보험의 효력이 발생하지 않습니다. 허그는 전세 사고 발생 시 임차인의 전세금 반환채권을 양도받아 집주인에게 청구하는데, 담보대출로 인해 이 채권이 다른 금융기관에 제공되면 문제가 생깁니다. 담보로 제공된 반환채권은 허그의 보증 범위에 포함되지 않기 때문에, 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 따라서 전세보증금을 담보로 대출을 받지 않도록 주의해야 합니다.
 

전입신고와 확정일자는 왜 중요한가요?

전입신고와 확정일자는 대항력과 우선변제권을 확보하는 데 필수적입니다. 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날부터 대항력이 발생하며, 이를 통해 임차인은 우선적으로 전세금을 보호받을 수 있습니다. 만약 이 절차를 지키지 않으면, 집주인이 근저당권을 설정할 경우 우선변제권에서 밀리게 됩니다. 전세금 안심대출 보증에 가입한 경우에도, 대출 실행일에 전입신고와 확정일자를 받지 않으면 보증채무 효력이 발생하지 않습니다.
 

전세 사기 예방을 위한 조치는 무엇인가요?

전세 사기를 예방하기 위해서는 계약 시 주의사항을 철저히 지키는 것이 중요합니다. 전세계약서에 특약사항을 추가하여 잔금일 이후 근저당 설정을 금지하고, 전입신고와 확정일자를 즉시 받아야 합니다. 또한, 계약 전 해당 부동산의 등기부등본을 확인하고, 집주인의 신분과 소유권을 확인하는 것이 필요합니다. 전세보증보험에 가입하여 만일의 사태에 대비하는 것도 좋은 방법입니다. 이러한 조치를 통해 전세 사기를 예방할 수 있습니다.

 

결론

전세사기보증보험을 통해 전세사기로 인한 피해를 최소화할 수 있지만, 이를 위해서는 계약 시 주의사항을 철저히 지키고 필요한 절차를 이행하는 것이 중요합니다. 예방조치를 통해 전세 사기를 사전에 방지하는 것이 최선입니다.

 

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