상가묵시적갱신, 그 모든 것

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상가묵시적갱신, 그 모든 것

상가묵시적갱신, 법률전문가에게 물어보았습니다.

상가 임대차 계약의 갱신 조건을 명확히 이해해야 합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

환산 보증금

상가 건물 임대차 계약에서 환산 보증금의 액수에 따라 적용 법률이 달라집니다. 환산 보증금이 일정 금액 이하이면 상가건물 임대차보호법(상임법)이 적용되지만, 이를 초과하면 민법이 적용됩니다. 예를 들어 서울시의 환산 보증금 기준은 9억 원입니다. 이 기준을 초과하면 상임법이 아닌 민법의 적용을 받게 됩니다. 따라서 상가 임대차 계약 시 환산 보증금의 액수를 반드시 확인해야 합니다.
 

계약 갱신 요구권

상가 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임대인은 상임법에서 정한 8가지 사유가 없는 한, 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 갱신 기간은 최초 계약 기간을 포함해 최대 10년까지 가능합니다. 예를 들어, 초기 계약이 3년이라면, 임차인은 총 10년 동안 갱신을 요구할 수 있습니다. 갱신된 계약의 내용은 기존 계약과 동일하며, 보증금과 월차임은 연 5% 한도 내에서 조정할 수 있습니다.
 

묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임대차 계약 만료 후 양측이 아무런 행동을 하지 않을 때 자동으로 갱신되는 제도입니다. 상임법이 적용되는 경우, 갱신 기간은 1년이며, 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있습니다. 임대인은 해지 통고를 받은 날로부터 3개월 뒤에 계약을 종료할 수 있습니다. 반면, 민법이 적용되는 경우에는 종전 계약 기간과 동일하게 갱신됩니다. 예를 들어, 기존 계약이 3년이었다면 묵시적 갱신 후에도 3년이 됩니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

묵시적 갱신 조건은 무엇인가요?

상임법이 적용되는 묵시적 갱신의 조건은 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않는 경우입니다. 이 경우, 계약은 자동으로 1년 갱신됩니다. 민법이 적용되는 경우, 임대차 계약 종료 후 임차인이 그대로 사용 수익을 하고, 임대인이 상당한 기간 동안 아무런 말을 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 이때는 종전 계약 기간과 동일한 기간으로 갱신됩니다.
 

임차인의 권리는 무엇인가요?

상임법이 적용되는 경우, 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있으며, 해지 통고를 받은 날로부터 3개월 뒤에 계약이 종료됩니다. 반면, 민법이 적용되는 경우에는 임차인뿐만 아니라 임대인도 언제든지 해지 통고를 할 수 있습니다. 임차인이 해지 통고를 한 경우에는 임대인이 통지를 받은 날로부터 1개월 후에 계약이 종료됩니다. 임대인이 해지 통고를 한 경우에는 임차인이 통지를 받은 날로부터 6개월 후에 계약이 종료됩니다.
 

임대인의 권리는 무엇인가요?

상임법이 적용되는 경우, 임대인은 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 경우 등 8가지 사유가 있을 때만 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 3기 이상의 차임을 연체했다면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 반면, 민법이 적용되는 경우에는 임대인도 언제든지 해지 통고를 할 수 있으며, 해지 통고 후 6개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 따라서 임대인은 임차인의 연체 여부 등을 주의 깊게 살펴야 합니다.
 

보증금과 월세는 어떻게 조정되나요?

계약 갱신 시, 보증금과 월세는 연 5% 한도 내에서 조정될 수 있습니다. 이는 상임법이 적용되는 경우에 해당하며, 임대인은 이를 기준으로 보증금과 월세를 조정할 수 있습니다. 예를 들어, 보증금이 1억 원이고 월세가 100만 원인 경우, 연 5% 한도 내에서 보증금은 1억 500만 원, 월세는 105만 원으로 조정될 수 있습니다. 이때 임차인은 해당 조정안을 받아들일 의무가 있습니다.

 

결론

상가 임대차 계약에서 묵시적 갱신과 계약 갱신 요구권의 차이를 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 환산 보증금에 따라 상임법과 민법 적용이 달라지므로, 이를 고려하여 임대차 계약을 체결해야 합니다.

 

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