계약갱신청구권이란, 임차인의 권리와 활용 방법

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계약갱신청구권이란, 임차인의 권리와 활용 방법

계약갱신청구권이란, 법률전문가에게 물어보았습니다.

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정성을 보장하는 중요한 법적 권리입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

계약갱신청구권이란

계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 규정된 임차인의 권리로, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 임대인이 거절하지 못하도록 하는 제도입니다. 임차인은 기본적으로 2년 계약을 체결하고, 갱신청구권을 사용하면 추가로 2년을 더 거주할 수 있습니다. 이 권리는 임차인이 더 오래 거주하고자 할 때 임대인의 동의 없이도 연장할 수 있는 보호 장치입니다. 주택임대차보호법의 개정으로 도입된 이 제도는 임차인의 주거 안정성을 높이는 데 목적이 있습니다. 따라서 임차인은 법적으로 보호받을 수 있는 중요한 권리를 가지게 됩니다.
 

갱신 요구 기간

계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약의 경우 이 기간을 적용받으며, 그 이전에 체결된 계약은 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구를 할 수 있습니다. 예를 들어, 2019년 12월 11일에 체결된 계약은 2021년 12월 10일 만료되므로 2021년 11월 9일 밤 12시 전까지 갱신 요구를 해야 합니다. 주말과 공휴일은 계산에서 제외되므로 날짜 계산에 주의해야 합니다. 정확한 기간 내에 갱신 요구를 해야만 법적인 효력을 발휘할 수 있습니다.
 

묵시적 갱신과의 차이

묵시적 갱신은 임대차계약 종료 시점에 임차인과 임대인이 별다른 의사 표시 없이 기존 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 의미합니다. 반면, 계약갱신청구권은 임차인이 명시적으로 갱신을 요구할 수 있는 권리로, 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 예전에는 묵시적 갱신만으로도 계약이 연장되었지만, 계약갱신청구권 도입으로 임차인은 더욱 명확하게 권리를 행사할 수 있게 되었습니다. 이는 임차인의 주거 안정성을 강화하고 임대인과의 분쟁을 줄이는 데 목적이 있습니다. 임차인은 갱신청구권을 사용하여 명확한 법적 보호를 받을 수 있습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

묵시적 갱신과 중복 사용이 가능한가요?

묵시적 갱신을 통해 이미 4년을 거주한 경우에도 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 묵시적 갱신과 별도로 계약갱신청구권은 2년간 한 번만 행사할 수 있는 권리입니다. 따라서 묵시적 갱신으로 4년을 거주하고, 계약갱신청구권을 행사하여 추가로 2년을 더 거주할 수 있습니다. 이는 임차인이 장기간 거주할 수 있는 법적 보호를 강화한 것입니다. 법적 제한은 갱신청구권을 한 번만 사용할 수 있다는 점이며, 총 거주 기간에는 제한이 없습니다.
 

갱신 요구의 번복이 가능한가요?

계약갱신청구권 행사 기간 동안에는 요구를 번복할 수 있습니다. 갱신 요구를 번복할 수 있는 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간 내에 임차인은 갱신 요구를 철회하거나 다시 요구할 수 있습니다. 다만, 번복 과정에서 분쟁이 발생할 수 있으므로 문자나 메시지 등의 증거를 남기는 것이 좋습니다. 번복 시에도 법적 효력을 가지기 위해서는 반드시 기간 내에 이루어져야 합니다.
 

전세에서 월세로 전환이 가능한가요?

집주인이 전세에서 월세로 전환을 요구할 경우에도 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 법정 전월세 전환율(3.5%)을 적용하여 보증금을 월세로 전환할 수 있는 기준을 제시할 수 있습니다. 임차인은 전세로 갱신하고 싶을 경우 법적으로 이를 요구할 수 있으며, 임대료 인상은 최대 5%까지 협의 가능합니다. 임차인은 자신의 상황에 따라 전세로 갱신하거나 월세로 전환할 수 있는 선택권을 가집니다. 임대인은 이를 준수해야 합니다.
 

계약 만료 전에 집을 매도한 경우는 어떻게 되나요?

집주인이 계약 만료 전에 집을 매도한 경우에도 계약갱신청구권은 보호됩니다. 새로운 소유주가 실거주 등의 정당한 사유로 갱신을 거절할 수 있지만, 법적으로는 갱신 의무가 승계됩니다. 이 경우 중개사는 갱신청구권 사용 여부를 매매계약서에 기재하도록 법이 개정되었습니다. 임차인은 기존 집주인에게 갱신 의사를 밝히면 법에 따라 갱신이 이루어집니다. 임대인은 매도 시 갱신청구권을 고려하여 계획을 세워야 합니다.

 

결론

계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정성을 보장하기 위한 중요한 권리입니다. 임차인은 이 권리를 사용하여 기존 계약을 연장할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다. 임차인은 계약 만료 전 6개월에서 2개월 사이에 갱신을 요구할 수 있으며, 이를 통해 안정적인 거주를 보장받을 수 있습니다.

 

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