부동산월세계약서, 주의해야 할 점과 특약사항

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부동산월세계약서, 주의해야 할 점과 특약사항

부동산월세계약서, 법률전문가에게 물어보았습니다.

월세 계약 시 주의사항과 특약사항을 꼼꼼히 살펴야 합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

선납 또는 혼합 선택입니다.

월세 계약에서 선납 또는 혼합을 선택할 수 있습니다. 선납은 월세를 미리 지불하는 방식이고, 혼합은 월세를 지불 후 일정 기간 거주하는 방식입니다. 임차인이 기간보다 일찍 나가거나 늦게 나가면, 임대인에게 월세를 돌려받거나 추가로 내야 하는 상황이 발생합니다. 돌려받지 못할 경우 소액소송을 고려할 수 있지만 번거로울 수 있습니다. 또한, 부가세 문제도 고려해야 하며, 차임에 포함되는지, 별도로 측정되는지 확인이 필요합니다.
 

관리비 확인입니다.

관리비에 무엇이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 월세에 포함되거나 별도로 부담할 수 있으며, 부가세를 추가로 받는 경우도 있습니다. 아파트의 경우 관리비 내역을 세부적으로 고지받을 수 있지만, 오피스텔이나 다세대 주택은 그렇지 않을 수 있습니다. 관리비의 세부 내역을 확인하여, 월세 대신 받거나 임대차 3법으로 차임이 제한된 대신 관리비를 올리는 경우를 주의해야 합니다.
 

입주 전 상태 확인입니다.

입주 전 상태를 촬영하거나 기록해 두는 것이 중요합니다. 하자 보수를 요청하거나 원상회복과 직결될 수 있는 문제를 방지할 수 있습니다. 특히 들어갈 때부터 존재하던 하자가 나중에 문제가 될 수 있습니다. 인수품 리스트를 작성하고, 임대인의 서명을 받아 두는 것도 중요합니다. 이를 통해 나갈 때 문제없이 물품을 반환할 수 있습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

전입신고가 필요한가요?

임대인들이 전입신고를 막는 경우가 있으므로 주의해야 합니다. 특히 사무용 오피스텔에 주거용으로 입주한 경우 전입신고가 어렵습니다. 이를 통해 대항력과 우선변제권을 얻지 못할 수 있습니다. 전세권 설정으로도 보증금을 보호할 수 있지만, 이 과정에서 비용이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.
 

장기수선충당금이 있나요?

장기수선충당금은 장기수선 계획에 따라 주요 시설의 보수 및 교체를 위해 모아지는 금액으로, 원칙적으로 임대인이 부담해야 합니다. 임차인이 임대 기간 동안 관리비에 포함하여 납부한 금액은, 나갈 때 임대인에게서 돌려받아야 합니다. 이를 요청하지 않으면 임대인이 먼저 돌려주지 않을 수 있으므로 꼭 확인해야 합니다.
 

세액공제와 소득공제를 받나요?

월세 납부로 세액공제를 받을 수 있으나, 조건이 필요합니다. 총 급여가 7천만 원 이하, 무주택 세대주이며, 주택 기준시가 3억 원 이하 또는 전용면적 84㎡ 이하일 경우입니다. 이를 충족하면 연간 750만 원 한도로 세액공제를 받을 수 있습니다. 소득공제는 조건이 없어도 받을 수 있지만, 임대인이 협조해야 하며, 국세청 홈택스에서 직접 신고할 수도 있습니다.
 

특약사항을 작성해야 하나요?

전월세 계약 체결 시 특약사항을 작성하여 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 이를 통해 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다. 계약 후 주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 이를 통한 임대인과 임차인의 권리 관계를 명확히 하고, 문제 발생 시 대비할 수 있습니다.

 

결론

월세 계약 시 선납 또는 혼합 선택, 관리비 내역 확인, 입주 전 상태 기록, 전입신고, 장기수선충당금, 세액공제, 소득공제 및 특약사항을 주의해야 합니다. 이를 통해 계약을 안전하게 체결하고, 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다.

 

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