임대차계약서란, 계약을 안전하게 유지하는 방법

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임대차계약서란, 계약을 안전하게 유지하는 방법

임대차계약서란, 법률전문가에게 물어보았습니다.

임대차계약서는 철저한 확인과 검토가 필요합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

상대방의 소유권 확인이 중요합니다.

임대차계약을 체결할 때 가장 먼저 해야 할 일은 상대방이 소유권자인지 확인하는 것입니다. 이를 위해서는 계약 상대방의 신분증을 확인하고, 등기부등본을 통해 그가 실제 소유자인지 검증해야 합니다. 만약 대리인이 나올 경우, 그가 소유권자의 권한을 위임받았는지 확인하는 위임장과 신분증을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 돈은 항상 소유권자에게 직접 보내야 하며, 보증금, 중도금, 잔금 및 월세가 모두 소유권자 통장으로 입금되는지 확인해야 합니다.
 

등기부등본 확인과 위험 요소 점검이 필요합니다.

계약 전 등기부등본을 통해 해당 건물이 압류, 가처분, 저당권 등의 담보물권에 의해 묶여 있는지 확인해야 합니다. 이러한 설정이 있다면 임차인이 권리행사를 하는 데 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 계약 전에는 반드시 이 부분을 확인하고, 만약 설정이 되어 있다면 잔금 지불 전까지 해결하는 조건으로 계약해야 합니다. 또한, 계약을 체결한 후 잔금 지불 직전에도 한 번 더 등기부등본을 확인하여 예기치 못한 문제를 방지해야 합니다.
 

원상회복에 대한 약정을 확인하세요.

임대차계약 종료 시 원상회복에 관한 문제가 발생하는 경우가 많습니다. 이를 방지하기 위해 계약 당시의 상태로 되돌리는 것이 일반적이지만, 특별한 약정이 있는지 확인해야 합니다. 만약 인테리어를 새로 한다면, 반드시 인테리어 이전의 상태를 사진으로 기록해 두어야 합니다. 이 증거가 없다면, 건물주가 무리한 원상회복 요구를 할 때 대응하기 어려울 수 있습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

주차장 사용에 대한 약정은 어떻게 해야 하나요?

특별한 약정이 있는 경우, 이를 반드시 계약서 하단에 명확하게 기록해 두어야 합니다. 예를 들어, 건물주가 주차장 사용을 허락했지만 나중에 이를 번복하는 경우가 생길 수 있습니다. 이러한 문제를 예방하려면 계약서에 주차장 사용에 대한 내용을 구체적으로 기재하고, 이를 건물주와 다시 확인해야 합니다.
 

보증금 환산 보증금이란 무엇인가요?

보증금과 월세를 합산해 환산 보증금이 일정 금액을 넘으면 상가임대차 보호법이 아닌 일반 민법이 적용됩니다. 이로 인해 임대료 인상 제한 등 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다. 또한, 소액 임차권도 보호가 가능하며, 이를 고려하여 계약서 작성 시 보증금이 환산 보증금을 넘는지 확인해야 합니다.
 

원상회복에 대한 문제는 어떻게 해결할 수 있나요?

원상회복에 대한 문제가 생기면 임대인이 임차인에게 기존 상태로 돌리라고 요구할 수 있습니다. 이를 위해 처음 계약할 때부터 원상회복에 대한 조건을 상세히 기록하는 것이 중요합니다. 특히 이전 인테리어가 있었던 경우에는 계약서에 이를 반영하고 원상회복 조건을 명확히 해야 합니다.
 

임대차계약서 작성에 있어 기타 주의 사항이 있나요?

계약서에 권리금이 있다면 이를 구체적으로 기재해야 합니다. 재개발이나 재건축이 예상되는 경우, 그 시점에 대한 언급이 필요합니다. 이러한 상황에서는 상가임대차 보호법이 적용되지 않을 수 있으므로, 계약서에 명확하게 기재해 두어야 합니다.

 

결론

임대차계약서는 소유권 확인, 등기부등본 점검, 원상회복 및 기타 특약사항의 확인 등 다양한 요소를 철저하게 고려하여 작성해야 합니다. 이는 계약에 대한 예기치 않은 분쟁을 방지하고, 임차인과 임대인의 권리를 보호하는 데 필수적입니다.

 

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