전입신고확정일자, 전세사기 방지의 첫걸음

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전입신고확정일자, 전세사기 방지의 첫걸음

전입신고확정일자, 법률전문가에게 물어보았습니다.

전입신고확정일자는 전세사기를 예방하는 첫걸음입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

전세사기 급증

작년 국감 자료에 따르면, 전세사기 피해 금액이 5조 1500억 원에 이르렀습니다. 이는 2022년 대비 다섯 배나 증가한 수치입니다. 특히 피해자 중 70%가 20대와 30대의 젊은 층으로, 전세사기의 주요 타겟이 되고 있습니다. 전세사기는 공인중개사의 적극적인 가담과 방조가 주요 원인으로 지적되고 있습니다. 이로 인해 전세사기의 주요 사례와 문제점들이 지속적으로 발생하고 있습니다.
 

깡통전세 사례

깡통전세란 임대 보증금이 부동산의 매매 가격과 같거나 더 높은 경우를 말합니다. 특히 연립주택이나 다세대 주택에서 주로 발생합니다. 예를 들어, 빌라의 시세가 1억 5천만 원인데 이를 1억 6천만 원으로 속여 임차인을 모집하는 경우입니다. 집주인과 공인중개사는 차액을 나눠 가지며, 새로운 임차인이 들어오지 않으면 파산 신고를 합니다. 이러한 무자본 갭투자는 대표적인 전세사기 수법입니다.
 

신탁등기 문제

신탁등기의 경우 집주인이 자금 부족으로 신탁 회사에 소유권을 넘긴 상태입니다. 임차인은 등기부가 깨끗해 보여 안심하고 계약하지만, 실제로는 신탁 회사가 소유권을 가지고 있습니다. 집주인은 임대 보증금으로 신탁등기를 말소할 것이라 속이며, 공인중개사도 이를 부추깁니다. 이로 인해 많은 임차인들이 피해를 보고 있습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

전입신고확정일자란 무엇인가요?

전입신고확정일자는 임차인이 전입신고와 확정일자를 받아 임대 보증금을 보호받는 제도입니다. 그러나 전입신고와 확정일자를 받았다고 해서 모든 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 예를 들어, 집주인이 부가가치세를 체납한 경우, 조세채권이 우선하기 때문에 임차인이 보증금을 잃을 수 있습니다. 따라서 전입신고확정일자는 임차인의 최소한의 보호 장치로 이해해야 합니다.
 

전입신고확정일자 어떻게 받나요?

전입신고확정일자를 받기 위해서는 먼저 이사한 뒤 해당 주민센터에서 전입신고를 해야 합니다. 전입신고 후 확정일자는 등기소나 인터넷 등기소에서 받을 수 있습니다. 이 과정에서 임차인은 소유권 변동 여부를 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 특히 전입신고확정일자를 받은 당일에는 근저당권 설정 등의 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. 이는 전세사기 방지의 기본적인 절차입니다.
 

등기부등본은 어떻게 확인하나요?

등기부등본은 인터넷 등기소를 통해 누구나 열람할 수 있습니다. 소유권과 권리관계를 명확히 하기 위해서는 갑구, 을구, 표제부를 주의 깊게 확인해야 합니다. 특히 신탁등기 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 임대인이 제시하는 등기부등본을 그대로 믿지 말고, 인터넷 등기소에서 직접 확인하는 것이 좋습니다. 이는 전세사기를 예방하는 중요한 방법입니다.
 

임대인의 세금 체납 여부는 어떻게 확인하나요?

임대인의 세금 체납 여부는 세무서에서 확인할 수 있습니다. 계약서와 함께 세무서를 방문하여 임대인의 체납 사실 여부를 확인할 수 있습니다. 또한, 계약 체결 후에도 임대인의 체납 여부를 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다. 체납 사실이 확인되면, 임차인은 임대인에게 이를 통보할 의무가 있습니다. 이는 보증금을 안전하게 보호하기 위한 중요한 절차입니다.

 

결론

전입신고확정일자는 전세사기를 예방하는 중요한 첫걸음입니다. 이를 통해 임차인은 최소한의 보호를 받을 수 있으며, 계약 전후에 철저한 확인 절차를 거치는 것이 필요합니다.

 

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