계약갱신요구권, 임대차 계약의 핵심 이해하기

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계약갱신요구권, 임대차 계약의 핵심 이해하기

계약갱신요구권, 법률전문가에게 물어보았습니다.

계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 차이를 이해하는 것이 중요합니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

환산 보증금

상가 건물 임대차 계약에서 상임법 적용 여부는 환산 보증금에 따라 달라집니다. 환산 보증금은 보증금과 월세를 합산한 금액으로, 일정 기준을 초과하면 민법이 적용됩니다. 예를 들어, 서울시의 환산 보증금 기준은 9억 원입니다. 이를 초과하는 경우, 임차인의 계약갱신 요구권은 적용되지만 묵시적 갱신은 민법으로 처리됩니다. 이 기준을 잘 이해해야 적절한 법적 보호를 받을 수 있습니다.
 

계약갱신 요구권

임차인은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 상임법이 정한 여덟 가지 거절 사유가 없는 한 갱신 요구를 받아들여야 합니다. 갱신된 계약은 최초 임대차 계약 기간을 포함해 최대 10년까지 유효합니다. 갱신 시 보증금과 월세는 연 5% 한도로 인상될 수 있습니다. 이로써 임차인은 안정적으로 사업을 운영할 수 있습니다.
 

묵시적 갱신

상가 건물 임대차 계약에서 묵시적 갱신은 상임법과 민법에 따라 다릅니다. 환산 보증금 기준 이하일 때 상임법이 적용되며, 이 경우 갱신 기간은 1년입니다. 상임법이 적용되는 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있습니다. 반면, 환산 보증금을 초과하면 민법이 적용되어 기존 계약 기간과 동일한 기간으로 갱신됩니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

계약 갱신 요구권 행사 시기인가요?

임차인은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신 요구를 해야 합니다. 이 기간 내에 갱신 요구를 하지 않으면 권리를 행사할 수 없게 됩니다. 따라서 임대차 계약 만료 시점을 잘 파악하고, 사전에 갱신 요구를 준비하는 것이 중요합니다. 이를 통해 안정적인 사업 운영을 계속할 수 있습니다. 만약 기한을 놓치면 묵시적 갱신에 의존해야 합니다.
 

임대인의 계약 갱신 거절 사유는 무엇인가요?

임대인은 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 경우, 합의하여 상당한 보상을 받은 경우, 임차인이 동의 없이 전대를 한 경우, 재건축이나 철거 등의 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 재건축이나 철거의 경우, 구체적인 계획을 명시해야 합니다. 이러한 거절 사유가 없다면 임대인은 갱신 요구를 받아들여야 합니다. 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 규정입니다.
 

상임법이 적용되는 묵시적 갱신은 어떻게 되나요?

상임법이 적용되는 묵시적 갱신은 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면 자동으로 갱신됩니다. 이 경우 갱신 기간은 1년이며, 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있습니다. 임차인이 해지 통고를 하면, 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다. 이는 임차인의 유연한 사업 운영을 가능하게 합니다.
 

민법이 적용되는 묵시적 갱신은 어떻게 되나요?

민법이 적용되는 묵시적 갱신의 경우, 임대차 계약 기간이 종료되었지만 임차인이 계속 사용하고 있을 때, 임대인이 상당한 기간 동안 아무런 말도 하지 않으면 자동으로 갱신됩니다. 갱신된 계약 기간은 종전 계약 기간과 동일합니다. 임차인뿐만 아니라 임대인도 언제든지 해지 통고를 할 수 있으며, 통지를 받은 날로부터 1개월 후에 계약이 종료됩니다. 이로써 양측 모두에게 공평한 권리를 보장합니다.

 

결론

계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 적용 여부는 환산 보증금에 따라 달라집니다. 상임법과 민법의 차이를 이해하고, 이를 기반으로 임대차 계약을 체결 및 갱신하는 것이 중요합니다. 이를 통해 임차인은 안정적인 사업 운영을, 임대인은 적절한 법적 보호를 받을 수 있습니다.

 

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