부동산계약, 반드시 확인해야 할 사항들

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부동산계약, 반드시 확인해야 할 사항들

부동산계약, 법률전문가에게 물어보았습니다.

부동산 매매 계약은 철저한 준비와 확인이 필수입니다.

 

 

가장 핵심이 되는 3가지

불법건축물

부동산 매매 계약을 체결할 때 불법건축물이 등재되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 불법건축물로 인해 이행강제금을 맞거나 처벌을 받을 수 있기 때문입니다. 매매 계약 체결 전에 반드시 시청에 민원을 넣어 불법건축물 여부를 조사해야 합니다. 만약 불법건축물이 확인되면, 매매를 취소하거나 문제를 해결하고 계약을 진행해야 합니다. 이를 무시하면 나중에 시간과 비용이 많이 듭니다.
 

계약서 준비물

부동산 매매 계약서를 작성하기 전에 필요한 서류들을 준비해야 합니다. 계약 당일 발행된 부동산 등기사항 전부 증명서, 토지 대장, 건축물 대장, 지적도, 토지 이용 계획서 등이 필요합니다. 과거에 발행된 서류는 사용할 수 없으며, 반드시 최신 발행된 서류를 확인해야 합니다. 또한, 매도인의 신분증과 인감도장, 인감 증명서도 준비해야 합니다.
 

당사자 확인

매매 계약의 당사자는 매도인과 매수인입니다. 매도인은 해당 부동산의 소유자여야 하며, 계약서 작성 당일 발행된 등기부의 갑구에 기재된 최종 소유자인지 확인해야 합니다. 대리인이 나올 경우, 대리권을 정당하게 수여받았는지 위임장과 관련 서류를 확인해야 합니다. 현장에서 매도인에게 직접 전화하여 확인하는 것도 좋습니다.
 

매우 중요한 질문 4가지

등기부와 대장의 차이점인가요?

부동산의 현황을 나타내는 대장과 권리관계를 나타내는 등기부는 다릅니다. 대장은 건축물 대장이나 토지 대장으로 행정 자료이고, 등기부는 법률적 자료입니다. 계약서 작성 시, 대장에 기재된 면적을 기준으로 작성하는 것이 안전합니다. 또한, 등기부 용도와 대장 용도가 다르면, 대장 용도로 변경 후 계약하는 것이 좋습니다.
 

미등기 부동산을 거래해도 되나요?

미등기 부동산을 거래하는 것은 위험합니다. 미등기 부동산을 거래하려면 등기를 먼저 생성하고, 그 후에 이전 등기를 받아야 안전합니다. 등기가 없으면 권리관계 주장에 문제가 생길 수 있기 때문에 반드시 등기된 상태로 거래해야 합니다. 시간이 걸리고 비용이 들더라도 등기를 양성화하는 것이 좋습니다.
 

부가세는 어떻게 처리하나요?

매매 대금에서 부가세는 별도로 명시해야 합니다. 특히 상가 건물의 경우, 부가세가 큰 금액이 될 수 있습니다. 계약서에 부가세 별도라는 내용을 명확하게 기재해야 합니다. 부가세가 포함되지 않은 상태로 거래하면 나중에 큰 손해를 볼 수 있습니다.
 

가압류나 가처분이 있는 부동산을 매수해도 되나요?

부동산에 가압류나 가처분, 근저당이 있는 경우, 매도인은 특정 일자까지 이를 말소해야 합니다. 계약서에 말소되지 않을 경우 즉시 계약을 해제할 수 있다는 조항을 명시해야 합니다. 명시하지 않으면 계약 해제 절차가 복잡해질 수 있습니다.

 

결론

부동산 매매 계약 시, 불법건축물 여부, 등기부와 대장 확인, 부가세 처리, 가압류 및 가처분 문제를 명확히 확인하고 준비하는 것이 중요합니다. 이를 통해 계약 후 발생할 수 있는 문제를 예방할 수 있습니다.

 

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